Impuestos en España para no residentes
Javier Nieto - 7 Sep 2022 - Asesoramiento Inmobiliario
PRINCIPALES IMPUESTOS DE UN INMUEBLE EN ESPAÑA
En este artículo nos centramos únicamente en los principales impuestos y tasas que debe asumir -siendo propietario de un inmueble- una persona no residente en España.
Una persona no residente que sea propietario de un inmueble en España estará sujeto al impuesto sobre la renta de no residentes y a dos impuestos locales: El impuesto sobre bienes inmuebles y la tasa de basuras. Además, estará sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real.
¿QUÉ ES EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES?
Del mismo modo que el residente en España tiene que pagar el IRPF, quienes no residen en España deben declarar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por los bienes y derechos que posean en España y estén sujetos a tributación. Esta declaración, que, en función del tipo de renta y del país de residencia de la persona, aplica tipos impositivos de entre el 19% y el 24%, «incluye las rentas obtenidas en España por actividades económicas, los rendimientos del capital inmobiliario, la propiedad de una segunda vivienda y las pensiones».
En España, el simple hecho de ser propietario de una vivienda o garaje situado en este país, aunque la persona no obtenga ningún beneficio o renta económica, tendrá que tributar por ella en concepto de renta «presunta». En el caso de que la vivienda esté alquilada, es obvio y comprensible que se tenga que tributar por ella, porque se está obteniendo un beneficio, pero si sólo se disfruta de ella, esto significa que sólo por el hecho de que potencialmente se puedan obtener ingresos por la vivienda se tiene que tributar igualmente. La declaración de la renta que se tiene que declarar por tener una vivienda vacía, sólo porque España no es su residencia habitual.
En algunos casos, los impuestos procedentes de las actividades deben pagarse tanto en España como en el país de residencia del propietario. En este sentido, España ha firmado un gran número de convenios de doble imposición con terceros países.
En cuanto al impuesto de no residentes, es necesario mencionar la tributación de los ingresos por alquiler, ya que tributarán de forma diferente según el país de residencia del propietario:
Si es residente en España y paga el IRPF, podrá deducirse los gastos inherentes al mismo (consumos si los paga, comunidad, IBI…).
Si es residente en otro país de la UE, tributará por sus ingresos de alquiler en España por el IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) a un tipo fijo del 19%. Podrá deducir los gastos inherentes a este alquiler.
Y por último, si el arrendador es residente en un país extracomunitario, en este caso tributará por los ingresos del alquiler en España por IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) a un tipo fijo del 24% y no podrá deducirse ningún tipo de gastos.
¿QUÉ ES EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES?
Además del IRNR, otros impuestos para no residentes pueden ser el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que es el impuesto que el propietario de un inmueble paga al Ayuntamiento cada año y es un impuesto que se paga por el mero hecho de tener la titularidad y el derecho de uso de un inmueble e incluye, además de las viviendas, los locales, garajes y fincas rústicas y urbanas. Este impuesto suele ir asociado a una tasa de basuras, que también debe pagar el propietario del inmueble.
¿QUÉ ES EL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO?
Se trata de un impuesto directo y personal que grava individualmente, no la renta anual ni las transacciones, sino el patrimonio personal de las personas físicas, y se calcula en función del valor de todos los bienes del contribuyente. En la actualidad, los no residentes titulares de bienes y derechos en España cuyo valor neto supere los 700.000 euros están obligados a presentar una declaración y a pagar el impuesto correspondiente. Además, están obligados a presentar declaración los contribuyentes cuya cuota tributaria sea exigible o cuando, en ausencia de esta circunstancia, el valor de sus bienes o derechos, determinado de acuerdo con la normativa del impuesto, sea superior a 2.000.000 de euros.
En los casos de obligación real de contribuir -esto es, para los no residentes en España- serán deducibles las cargas y gravámenes que afecten a bienes y derechos que se encuentren en territorio español, o que puedan ser ejercitados o deban cumplirse en territorio español, así como las deudas por capitales invertidos en los bienes -por ejemplo, las hipotecas-.
En cualquier caso, siempre recomendamos que se busque el asesoramiento de un abogado y asesor fiscal cuando se decida a comprar un inmueble en España para que le asesore y ayude en el proceso de compra.
Entrevista a Julián de la Fuente
A continuación entrevistamos al Señor De La Fuente. Abogado especialista en impuestos para extranjeros.
«Me llamo Julián de la Fuente. Soy abogado del Colegio de Abogados de Málaga. Soy el fundador con mis socios de un despacho de abogados llamado Franke de la Fuente, con sede aquí, en la Costa del Sol».
Somos un despacho de abogados dedicado a las inversiones extranjeras en España. Por lo tanto, contamos con abogados de diferentes nacionalidades para no sólo prestar los servicios legales adecuadamente, sino al mismo tiempo informar y comunicar a nuestros clientes de la manera más precisa en sus lenguas maternas.»
Una vez que el comprador se ha decidido por la compra del inmueble, ¿Qué trámites legales se encuentra desde la decisión hasta la entrega de las llaves?
«Me gusta ver la transacción de dos maneras diferentes cuando un extranjero decide comprar una propiedad aquí en España. En primer lugar, la parte civil del negocio. Esto es comprar una propiedad libre de cargas, libre de incumbencias, sin ningún problema para tener la posesión, sin problemas urbanísticos y al mismo tiempo. En segundo lugar, hay que ver la parte fiscal de la operación, que implica que si compras una primera vivienda y la promueves, estarás sujeto a pagar un 10% de IVA sobre el precio de compra más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) y cuando compras una vivienda de reventa está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales que actualmente en Andalucía está establecido en un 7%».
¿Qué impuestos tendrá que afrontar un comprador extranjero para mantener una propiedad (segunda residencia) en España?
«Al convertirse en propietario de un inmueble en España a su nombre como persona física y como extranjero, tendrá que hacer frente a dos impuestos diferentes cada año:
El impuesto no residencial que es un impuesto nacional y en caso de que solo uses la propiedad solo pagas una vez.
El impuesto local que es un impuesto que pagas al ayuntamiento donde se encuentra la vivienda.
En ambos casos depende de ciertos porcentajes y ciertos números pero básicamente, me gusta decir que depende del valor catastral de la propiedad. Este valor determinará cuáles son los impuestos que hay que pagar a la Agencia Tributaria nacional y a la Agencia Tributaria local.
¿Qué pasa cuando quieren alquilar una propiedad en España, qué impuestos hay que pagar?
Cuando un extranjero alquila una propiedad en España, hay que tener en cuenta en primer lugar que tendrán que presentar impuestos trimestrales. Tienen que informar, reportar y pagar los impuestos cada trimestre (4 meses) y al mismo tiempo pagar el impuesto de los ciudadanos de la Unión Europea al 19%. Si eres un no residente en la unión europea este impuesto se establece en un 24%».
¿Cuáles son los beneficios de la Golden Visa?
«Los beneficios del visado de oro te dan la tarjeta de residencia. Esto no significa que te conviertas en un residente fiscal. Lo que dice la ley o los beneficios que da la ley o los tipos que establece la ley depende totalmente del residente fiscal individual, no de la obtención de una tarjeta que te permite trabajar o te permite viajar libremente porque no significa que te vayas a convertir en un residente fiscal aquí en España»
¿Qué sentido tiene tener una Golden Visa cuando se tiene una propiedad aquí?
«Bueno, tiene sentido, por ejemplo, «eres un europeo fuera de la Unión Europea y por lo tanto estás limitado a pasar ciertos días sólo en España, en Europa. Por lo tanto, con el visado puede pasar todos los días que quiera en España. La única diferencia es que podrá disfrutar de su propiedad durante todo el año y no sólo durante un periodo de tiempo determinado. La única situación a la que se enfrentará es que en caso de que esté viviendo más de 183 días; puede convertirse en residente fiscal y eso tiene ciertas implicaciones para los inversores.»
¿Cuál es la diferencia si quiere comprar una propiedad como empresa o como persona física?
«Muchos clientes preguntan la diferencia entre comprar una propiedad bajo una empresa o a su nombre. Nuestra respuesta suele ser la misma. Depende totalmente del uso que le vayas a dar a la propiedad. Si vas a usarlo y disfrutarlo, lo mejor es que lo compres a tu nombre. Sin embargo, si vas a hacer negocios como alquilarla o vas a reformarla y venderla en el futuro, quizás puedas utilizar una empresa para hacerlo. Tienes un sistema fiscal diferente. Desde el momento en que como persona física pagas el impuesto de residencia y compras una casa a través de una empresa, «por ejemplo, una empresa española» estás sujeto al impuesto de sociedades.
Esto es un poco difícil y complejo para explicarlo en una breve entrevista. Cuando compras a través de una empresa y utilizas la casa a título personal, la Agencia Tributaria puede venir y decirte «oye, tienes una empresa, la única razón para tener una empresa es hacer negocio, y la única forma de hacer negocio es alquilarla o venderla. Como no estás haciendo ninguna de las dos cosas, entiendo que el accionista de la empresa está utilizando la casa. Por lo tanto, tienes que pagar impuestos sujetos a un contrato de alquiler abstracto entre el accionista y la empresa.»
¿Qué ocurre cuando se quiere vender una vivienda en España pero se vive fuera y se es no residente?
«Cuando vendes un inmueble en España y eres un no residente, la ganancia patrimonial será una tasa del 19% sin importar de dónde vengas, sin importar dónde esté tu residencia fiscal. Puedes deducir los gastos que tuviste cuando adquiriste el inmueble y los gastos que tienes al venderlo. Esa ganancia patrimonial concreta se pagará a la Agencia Tributaria nacional. Al mismo tiempo, tienes un impuesto local llamado «Plus-valía municipal» que depende del valor del inmueble o del año en que lo adquieras, o del valor catastral. Algo relevante aquí es que cuando el vendedor es un no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compra y depositarlo en la agencia tributaria. Si el vendedor tuvo una ganancia de capital, tendrá que pedir a la oficina de impuestos que le diga cuánto tiene que pagar. Si no ha habido plusvalía, tiene que reclamar ese 3% a la Agencia Tributaria».
Dígame más sobre el impuesto del 3%.
«Cuando un no residente vende una propiedad en España, una de las cosas que tiene que tener en cuenta es que el comprador tiene que retener el 3% del precio de compra y depositarlo en la Agencia Tributaria con un formulario llamado 211. Luego el vendedor dependiendo de si tiene plusvalía o no tiene plusvalía, tendrá que comprometerse después de esa presentación con la Agencia Tributaria, a reclamar el dinero en caso de que no haya habido plusvalía o a pagar más dinero o incluso a pedir un poco más en caso de que la tarea de plusvalía haya sido inferior al 3% del precio de compra que se retuvo.»
¿Cuál es el papel del notario y los abogados?
«Cuando se compra una propiedad en España, normalmente el inversor tendrá que hacer frente a ciertos gastos como el notario, el registro, los honorarios legales y los impuestos, como usted sabe. Dependiendo de si es o no una promoción nueva, tendrá que pagar el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados, y en caso de venta de segunda mano, el impuesto de transmisiones patrimoniales. Los gastos que tendrá el vendedor al vender el inmueble suelen ser el impuesto municipal más valioso, que es un impuesto que se paga a la hacienda local, el impuesto de plusvalía que se paga a la hacienda nacional, los honorarios de la gestoría y los honorarios del abogado. Estos dos últimos serán deducibles de la plusvalía real. Hay que incluir también la cancelación de la hipoteca. En el caso de que hubiera una hipoteca, habrá que incluir todos los gastos derivados de esa cancelación «digamos los honorarios del banco o la comisión o los intereses».
Tienen que saber es que es una inversión muy segura. hay una seguridad jurídica cuando deciden comprar y cuando compran aquí en España. En todo el proceso aparte de la orientación de su abogado, tienen la intervención de dos servidores públicos diferentes: el notario antes y después de la firma y donde el título de propiedad tiene que ser inscrito en el registro de la propiedad con la intervención de un segundo servidor público que es el registro de la propiedad».
¿Cuánto tiempo se tarda?
«Con respecto al tiempo que pasa hasta que te conviertes en propietario de España obviamente depende del acuerdo que tengas con el vendedor. Cuando decides comprar pero te conviertes en el verdadero propietario desde que compras el título de propiedad
Cuando usted firma el título en el notario se inicia un proceso. Hay un proceso desde ese momento en el que vas a pagar los impuestos y vas a tener la propiedad inscrita en el registro de la propiedad. Normalmente, dependiendo del propio registro de la propiedad y de la temporada podemos estar hablando de un mes, un mes y medio.
Básicamente, desde que empiezas a comprar la vivienda hasta que recibes las llaves, estamos hablando de casi uno o dos meses para el proceso. La primera parte es el acuerdo con el vendedor. Depende totalmente de los términos que acuerdes con ellos y el periodo de tiempo puede ser tan flexible como las partes acuerden. La segunda parte es el momento en que te conviertes en propietario al otorgar el título de propiedad hasta el momento en que se inscriben tus derechos en el registro de la propiedad siendo alrededor de un mes un mes y medio perfecto».
Es crucial en el sector inmobiliario estar al día con los tratados de doble imposición vigentes y sus implicaciones para las inversiones en España. Los impuestos son siempre importantes cuando se considera cualquier tipo de inversión. Los impuestos intervienen en todo tipo de transacciones y el tipo impositivo difiere según el tipo de propiedad y la finalidad de la adquisición. Por lo tanto, es importante conocer todas las implicaciones fiscales antes de tomar la decisión de comprar. Junto con el Bufete Frank De La Fuente (especialistas en derecho fiscal español e internacional para particulares y empresas), Pure Living Properties está a su total disposición para informarle mejor sobre cualquier posible duda que pueda tener con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Artículo escrito por Julián (Abogado y CEO de Frankdelafuente).
Javier es el fundador y CEO de Pure Living Properties. Nacido y crecido en Marbella dentro de una familia siempre emprendedora que se estableció en la Costa del Sol de los años 60, cuando la actividad inmobiliaria y turística de Marbella era solo un mercado incipiente. Javier es experto conocedor de Puente Romano, al que llama su casa, y de la Milla de Oro pero lo es también de las mejores zonas, proyectos y empresas ya que sus dueños y promotores se encuentran entre su círculo más íntimo desde la infancia.