Alquiler vacacional de lujo, todo lo que debes saber para obtener la máxima rentabilidad
Carmen Duran - 11 Jun 2024 - Noticias Pure Living
Pure Living Properties en colaboración con Pérez de Vargas Abogados ha elaborado una completa guía para los propietarios que quieren alquilar sus viviendas
El alquiler vacacional de lujo, tanto de majestuosas villas como de apartamentos premium en localizaciones destacadas, es una tendencia al alza. Cada vez son más los que deciden alquilar una propiedad de alta calidad para pasar periodos vacacionales o para conocer la zona antes de invertir en su propia vivienda.
¿Es rentable alquilar mi vivienda de lujo?
El precio de este tipo de alojamientos premium varía mucho en función de la localización, las características y los servicios que ofrezca cada propiedad, pero de media parten desde los 1.000 por noche en el caso de apartamentos de dos habitaciones, hasta los 8.500 euros de una gran mansión en la milla de oro.
Estas cifras hacen que el alquiler vacacional de lujo sea una de las opciones más atractivas para los propietarios que buscan rentabilizar su inversión a corto plazo.
La rentabilidad del alquiler vacacional de lujo depende de los mismos factores que determinan su precio, pero generalmente los propietarios pueden obtener un retorno anual de entre el 4 y el 8% de la inversión inicial.
Esto quiere decir que una villa en la que su propietario invirtió unos cinco millones de euros puede generar cada año entre 200.000 y 400.000 euros al año, aunque esa cifra puede multiplicarse dependiendo de la exclusividad de la propiedad y del tiempo que permanezca ocupada.
¿Necesito una agencia inmobiliaria para convertir mi vivienda en un alojamiento de alquiler vacacional de lujo?
Las cifras pueden resultar muy atractivas, pero para realizar esta gestión con éxito es esencial contar con una agencia de referencia con experiencia y conocimiento del mercado. Pure Living Properties, con una trayectoria de más de 15 años, es líder en alquiler vacacional de lujo en zonas premium del triángulo de oro.
Cuando un cliente decide convertir en alojamiento turístico alguna de sus propiedades son muchos los aspectos que debe tener en cuenta. Con el fin de facilitarles el camino, Pure Living Properties en colaboración con Pérez de Vargas Abogados, ha elaborado esta completa guía con todo lo que debes saber si rentabilizar una inversión a corto plazo.
¿Qué requisitos debe reunir una propiedad para convertirse en alojamiento turístico?
El primer paso para convertir una propiedad en un alojamiento de alquiler vacacional de lujo es inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía y cumplir los requisitos establecidos en la normativa turística (Decreto 28/2016, de 2 de febrero).
Las Viviendas de Uso Turístico (VUT) son:
– Viviendas equipadas en condiciones de uso inmediato en las que se ofrece mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.
En consecuencia, no serán Viviendas de Uso Turístico (VUT):
– Las que se cedan sin contraprestación económica.
– Las arrendadas a un mismo arrendatario por tiempo superior a dos meses.
– Las situadas en el medio rural.
– Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto.
¿Qué viviendas no se pueden destinar al alquiler vacacional de lujo?
No podrán destinarse a Viviendas de Uso Turístico aquellas que presenten algunas de estas características:
– Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico.
– Las unidades de alojamiento situadas en establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio.
– Las viviendas reconocidas en situación de “asimilado a fuera de ordenación”, salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislación urbanística y ambiental.
Además, debe tenerse en cuenta que la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía mantiene el criterio interpretativo del Decreto 28/2016 por el que, si se disponen de tres o más viviendas de uso turístico, deberá inscribirse como un establecimiento de Apartamentos Turísticos del grupo conjunto si se dan alguna de las siguientes circunstancias, tanto si el titular de la explotación es el propietario de la vivienda como si ésta se explota mediante una empresa explotadora:
– Que las tres o más viviendas estén en el mismo edificio o inmuebles contiguos o
– Que se encuentren dentro de una misma urbanización o núcleo residencial, dotado de instalaciones o servicios comunes (inmuebles no contiguos). En caso de que las tres o más viviendas ocupen la totalidad del edificio, se tendría que constituir como establecimiento de Apartamentos Turísticos del grupo edificio/complejo.
¿A qué impuesto deben hacer frente los propietarios del alquiler vacacional de lujo?
La clave para responder a esta pregunta está en la prestación o no de servicios complementarios propios de la industria hotelera, entre otros:
– Recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto,
– Limpieza periódica del inmueble y el alojamiento,
– Cambio periódico de ropa de cama y baño,
– Puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.)
– Prestación de servicios de alimentación y restauración.
Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera:
– Limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario,
– Cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario,
– Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles) o
– Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Si se ofrecen estos servicios complementarios propios de la industria hotelera los impuestos a los que deben hacer frente los propietarios son los siguientes:
– IAE: Grupo 685: Alojamientos Turísticos Extrahoteleros.
– IRPF: Rendimientos actividad económica.
– IVA: Sujeto y no exento: 10%.
– IRNR: Rendimiento actividad económica obtenido mediante EP.
– D. INFORMATIVAS: Modelo 179: A presentar por los intermediarios (en particular, por plataformas colaborativas).
Si NO se ofrecen servicios complementarios propios de la industria hotelera, estos son los impuestos a los que deben hacer frente los propietarios:
– IAE: Epígrafe 861.1: Alquiler de viviendas.
– IRPF: Rendimientos capital inmobiliario (sin reducción).
– IVA: Exento.
– IRNR: Rendimiento del capital inmobiliario.
– D. INFORMATIVAS: Modelo 179: A presentar por los intermediarios (en particular, por plataformas colaborativas).
No obstante, cuando para desarrollar la actividad se disponga, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que se obtienen, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas.
Por último, si el propietario cede el uso de su vivienda a una empresa explotadora que operará en nombre propio, deberá emitir la factura correspondiente por las cantidades que acuerde repercutiendo el 21% de IVA.
¿Es recomendable contar con una agencia inmobiliaria para gestionar el alquiler vacacional de lujo?
Las últimas modificaciones en la regulación de las Viviendas de Uso Turístico han buscado poner en valor el trabajo de las agencias inmobiliarias como Pure Living Properties como empresas gestoras.
Las empresas explotadoras son definidas como aquellas personas físicas o jurídicas que sean cesionarias de la administración y gestión de una o más viviendas de uso turístico con independencia del título habilitante para ello, debiendo figurar como titulares de la explotación en la declaración responsable.
Se presumirá la administración y gestión del alojamiento cuando se desarrollen los principales servicios inherentes al hospedaje y, en particular:
– Entrega de llaves.
– Recepción de huéspedes.
– Atención durante la estancia.
– Conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento.
– Limpieza a la entrada y salida.
– Facturación.
La empresa explotadora tendrá que presentar la correspondiente declaración responsable en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos, así como será la responsable ante la Administración y ante las personas usuarias de la correcta prestación del servicio.
Además, deberá disponer de un título jurídico habilitante para el ejercicio de la actividad Si hemos adquirido la vivienda a nombre de una SL.
¿Podemos usarla como propietarios y alquilarla como alojamiento turístico?
Es complejo responder de forma genérica a esta pregunta por las implicaciones fiscales y tributarias dimanantes del uso y disfrute por parte un administrador o socio persona física de una vivienda titularidad de una sociedad, sin que medie un título contractual habilitante. Si la pregunta se refiere a si podemos usar como propietarios la vivienda y alquilarla como alojamiento turístico al mismo tiempo, la posibilidad de explotar una Vivienda de Uso Turístico por habitaciones sólo es posible por una persona física, pues se exige la residencia de ésta en la vivienda en donde deberá estar empadronada.
¿Es necesario que la propiedad cuente con un seguro especial si se alquila como alojamiento turístico?
El Decreto 28/2016, de 2 de febrero, no obliga a tener un seguro de Responsabilidad Civil para las Viviendas de Uso Turístico, aunque sí puede resultar recomendable. Hay que tener en cuenta que la persona física o jurídica que conste como titular de la explotación de la vivienda en la declaración responsable será la responsable ante la Administración y ante las personas usuarias de la correcta prestación del servicio.
¿Pueden las comunidades hacernos pagar un importe más alto por alquilar nuestra propiedad?
Se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se preste el servicio de alojamiento turístico, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
¿Cómo afecta la nueva regulación andaluza de las viviendas turísticas a los alojamientos que ya estén en uso?
Pues según la nueva regulación andaluza, las viviendas turísticas ya en uso tienen distintos plazos para cumplir con todos los requisitos que aseguren su calidad:
– Seis meses, hasta el 22 de agosto de 2024, para cumplir con lo siguiente:
*Comunicación de los periodos de funcionamiento en los que vaya a prestar el servicio de alojamiento. En caso de que no los comunique, se entenderá que los presta durante todo el año. o Verificar la capacidad de la vivienda dependiendo de la superficie mínima construida de uso principal de su vivienda, teniendo en cuenta que se requieren 14 metros cuadrados construidos por plaza.
* Comunicar el número de baños, puesto que si ofrecen más de 5 plazas debe tener 2 baños completos y 3 baños si la capacidad ofrecida es superior a 8 plazas.
* Las empresas explotadoras deben comunicar el cambio de titularidad de las viviendas de terceros que estén explotando, siendo ellos a partir de ahora los titulares de la explotación de las viviendas, y a tales efectos deberán constar en el Registro de Turismo de Andalucía.
– Un año, hasta el 22 de febrero de 2025, para cumplir los siguientes requisitos:
* Disponer de refrigeración y calefacción, centralizada o no centralizada, por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, según el período declarado de funcionamiento:
▪ Si opera durante los meses de mayo, junio, julio y agosto, es obligatoria la refrigeración.
▪ Si opera durante los meses de diciembre, enero, febrero y marzo, es obligatoria la calefacción. o En las cocinas debe tener la siguiente dotación:
▪ Mínimo de dos fuegos, horno microondas y frigorífico.
▪ Utensilios adecuados a la capacidad de alojamiento (al menos vajilla, cubertería, cristalería, sartenes, ollas, cubiertos para servir, sacacorchos, abridor, tijeras, abrelatas y escurridor).
▪ Pequeños electrodomésticos (al menos batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera).
▪ Mobiliario de almacenaje.
▪ Utensilios y kit de productos de limpieza con contenido mínimo de estropajo, bayeta, paño, gel limpiador y bolsas de basura.
▪ Tendedero, plancha y tabla de planchar.
▪ Separación selectiva de residuos.
▪ Detector de humos. ▪ Un extintor. o En los dormitorios se establecen los siguientes requisitos nuevos:
▪ Las camas deberán medir, al menos, 80 x 190 cm si es individual y 135 x 190 cm si es doble.
▪ Disponer de un armario o espacio destinado a la ropa para cada cuatro plazas, con un número de perchas adecuado.
▪ Punto de luz próximo a la cama.
▪ Los colchones deben tener un grosor mínimo de 18 cm, deben estar en buenas condiciones y presentar un nivel homogéneo de resistencia en toda la superficie.
▪ Ropa de cama, lencería, mantas o nórdicos y almohadas bien conservados en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición de la ropa de cama
