Contrato de alquiler con opción a compra y contrato de compraventa con arras: características, aspectos legales y tributación

A la hora de llevar a cabo una transacción inmobiliaria (compra y/o venta) es importante entender la diferencia entre un contrato de alquiler con opción a compra y un contrato de compraventa con arras. Conocer sus funciones y características es esencial para que el proceso se lleve a cabo con seguridad y garantía.

Pure Living Properties, en colaboración con Pérez de Vargas Abogados, ha desarrollado una guía detallada para clientes y potenciales clientes explicando los pormenores de ambos tipos de contrato.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA

Consiste en la inserción de una cláusula por la que se concede al arrendatario (inquilino) la facultad exclusiva y excluyente de celebrar (o no) un contrato de compraventa cuyo objeto es el inmueble arrendado (alquilado) y que tendrá que celebrarse en un determinado plazo y con unas condiciones determinadas previamente fijadas por ambas partes.

¿Cuáles son los elementos clave que deben estar presentes en un contrato de arrendamiento con opción a compra para que sea válido y eficaz?

Aunque es un contrato atípico, que no cuenta con una regulación sustancial en la ley, los requisitos para su validez y eficacia sí han sido perfilados por la jurisprudencia:

• La concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa.
• La determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición.
• La concreción de un plazo para el ejercicio de la opción.

En consecuencia, la prima que pudiera establecerse como pago del optante (inquilino) al propietario por la concesión de la opción de compra, es un elemento accesorio del negocio.

 ¿Qué derechos y obligaciones tiene el arrendatario respecto a la propiedad durante el periodo de alquiler?

El inquilino tendrá los derechos y obligaciones por su condición de tal que se estipulen en el contrato de arrendamiento; además, tendrá el derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa, a un precio estipulado y dentro de un plazo para su ejercicio.

¿Qué sucede legalmente si el arrendatario decide no ejercer la opción de compra al final del contrato de arrendamiento?

Sin perjuicio de lo estipulado en el contrato, en el caso de que el arrendatario optante no ejerza, en el plazo máximo estipulado, la opción de compra y la deje caducar con plena libertad de decisión, la consecuencia esencial es que ya no podrá ejercerla y, en caso de haberse previsto en el contrato, perderá la cantidad que abonó en concepto de prima, que hará suya el arrendador (propietario).

¿Cuáles son las obligaciones fiscales en un contrato de arrendamiento con opción a compra?

La fiscalidad de un contrato de arrendamiento con opción a compra será más compleja que la de un contrato de reserva o compraventa, puesto que en el primer caso habrá que tener en consideración la fiscalidad de tres hechos imponibles claramente diferenciados: 1) La opción, 2) el arrendamiento y 3) en su caso la eventual compraventa.

Dependiendo de si nos encontramos ante una primera transmisión o no, la opción estará sujeta a IVA por prestación de servicios (21%) o, en el segundo caso, a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo la prima de la opción la base imponible.

En el supuesto de que se ejecute la opción, la compraventa estará sujeta a IVA al tipo del 10% si el objeto de la compraventa es una vivienda de primera transmisión o, en caso de segunda transmisión, estará sujeta a ITP.

Desde el punto de vista del arrendador/ vendedor, según diversas sentencias recientes del Tribunal Supremo, la prima por la concesión  de la opción de compra sobre un inmueble le produce una ganancia patrimonial, por implicar una transmisión, fundada en la «traditio», derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular, y debe tributar dicha cantidad como ganancia patrimonial en la renta del ahorro en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o, en su caso, en el Impuesto de Sociedades .

Por supuesto, en el caso de que finalmente se ejercite la opción de compra y la compraventa se perfeccione, la cantidad recibida por la misma deberá tributar igualmente, minorado en la cantidad satisfecha y ya tributada por la prima del derecho con opción a compra. En este sentido, esta cantidad tributará igualmente como ganancia patrimonial en la renta del ahorro en el IRPF o, en su caso, en el Impuesto de Sociedades.

A lo anterior deberíamos añadir la tributación del propio arrendamiento.

En definitiva, el contrato de arrendamiento con opción a compra hace imprescindible contar con un adecuado asesoramiento fiscal desde la firma del contrato privado hasta la terminación del contrato o consumación de la compraventa con el ejercicio del derecho de opción.

¿Existen beneficios fiscales específicos asociados al uso de un contrato de alquiler con opción a compra?

Principalmente, el propietario/arrendador podrá disfrutar de los beneficios fiscales relacionados con el alquiler.

¿En qué casos se recomendaría un arrendamiento con opción a compra?

Los contratos de alquiler con opción a compra tienen ventajas en función del supuesto. Principalmente, permiten al arrendatario conocer la experiencia de usar y disfrutar del inmueble antes de dar el paso final de adquirirlo. También permite diferir o fraccionar el pago del precio de la compraventa, puesto que lo habitual es computar tanto la prima como las rentas abonadas a dicho precio, si finalmente el arrendatario/comprador ejercita su derecho de opción.

Para el arrendador/vendedor supone la ventaja de tener el inmueble arrendado, con el correspondiente ingreso de rentas hasta que se acomete la compraventa, gozando de una prima que podrá retener en caso de que la venta finalmente no tenga lugar.

Por el contrario, se trata de un contrato más complejo y de mayor duración que un contrato de compraventa con arras.

¿Cuáles son las recomendaciones para a alguien que está considerando firmar un contrato de alquiler con opción a compra?

La principal recomendación es contar con un adecuado asesoramiento jurídico y fiscal.

Desde un punto de vista negocial, también habrá que poner especial atención en el importe de la prima, puesto que, en caso de no ejercitar finalmente el derecho de opción, aquélla se perdería en favor del arrendador/propietario.

CONTRATO DE COMPRAVENTA CON ARRAS

Las arras son la garantía de un contrato principal, en este caso la compraventa de un inmueble. El acuerdo de arras es un pacto accesorio que consiste en la entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal, en el momento de la celebración del contrato, con el fin de confirmar que se ha celebrado dicho contrato, garantizar su cumplimiento o permitiendo a cualquiera de las partes desistir libremente del mismo.

¿Cuáles son las implicaciones legales de un contrato de compraventa con arras en caso de incumplimiento por alguna de las partes?

Las implicaciones legales del incumplimiento de un contrato de compraventa con arras variarán en función del tipo de arras que se estipule, que pueden ser principalmente:

• Arras confirmatorias: se entregan como señal de la celebración del contrato, no facultando a las partes a resolverlo. La cantidad se entrega como un anticipo o parte del precio. De esta manera, si una parte incumple, el perjudicado puede exigir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución del contrato y la indemnización por daños y perjuicios, más los intereses que procedan.
• Arras penales: en caso de incumplimiento del comprador, perdería las cantidades entregadas, y en el caso del vendedor, estaría obligado a devolver las arras por duplicado. Además, quien está dispuesto a cumplir, podrá exigir el cumplimiento del contrato o la resolución.
• Arras penitenciales o de desistimiento: permitirán a ambas partes desistir del cumplimiento del contrato. Previenen, por tanto, el desistimiento unilateral mediante la pérdida o restitución doblada de las arras.

En el sector inmobiliario, este último tipo de arras (penitenciales o de desistimiento) son las más utilizadas, especialmente, en los negocios de compraventa entre particulares.

¿Cómo afecta un contrato de compraventa con arras a las obligaciones fiscales de las partes?

A efectos fiscales, la cantidad percibida por el vendedor como arras tiene el carácter de simple pago a cuenta de una futura compraventa, con lo cual no exige tributación alguna para el vendedor hasta que se produzca la compraventa o se desista de la misma y dicha cantidad sea recibida por desistimiento del comprador.

¿Qué medidas de precaución deben tomar las partes antes de firmar un contrato de compraventa con arras?

Para el comprador, la principal precaución debe ser estudiar en profundidad el inmueble objeto del contrato con la correspondiente auditoria técnico- jurídica puesto que, una vez firmado el contrato, el desistimiento unilateral del mismo conllevará la pérdida de las arras.

Para el vendedor será conveniente conocer la solvencia del comprador, así como conseguir un equilibrio proporcional entre el importe de las arras y el plazo concedido para el otorgamiento de la escritura pública.

 ¿Qué diferencias principales existen entre un contrato de alquiler con opción a compra y un contrato de compraventa con arras?

La diferencia entre el contrato de arrendamiento con opción de compra y un contrato de compraventa con arras es tanto de concepto como de naturaleza. La opción de compra faculta al arrendatario-optante a decidir unilateralmente y por su sola voluntad la consumación de la compraventa en los términos pactados, siendo su contraprestación el pago de la prima. Se trata de un contrato atípico doble, que engloba tanto el arrendamiento como la compraventa.

Por su parte, en el contrato de compraventa con arras, el pacto accesorio de arras actúa como entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal o para compensar el perjuicio ocasionado por el desistimiento unilateral de uno de los contratantes o para sancionar el incumplimiento.

Ante esta dicotomía entre compraventa con arras y arrendamiento con opción a compra será el supuesto concreto y las preferencias y pretensiones de las partes las que guiarán en la elección de un tipo de contrato u otro.

Si está pensando en invertir en una propiedad de alta calidad en la Costa del Sol, no dude en contactar con el departamento de ventas de Pure Living Properties, un equipo de experto le atenderá de manera personalizada prestándole asesoramiento durante todo el proceso.