Guia de Compra

Guía para el comprador, todo lo que debes saber para que tu inversión en Marbella sea un éxito.

¿Estás pensado en comprar una vivienda de lujo en Marbella? Pure Living Properties ha elaborado una guía que da respuesta  a las principales dudas de los compradores.

¿Por qué es tan rentable invertir en Marbella?

Marbella, y en general el triángulo de oro, es un destino privilegiado, sus más de 300 días de sol al año, sus espectaculares playas, los altos estándares de seguridad, la amplia oferta de propiedades exclusivas y un estilo de vida único con una oferta cosmopolita y en continuo crecimiento hacen que sea una de las localizaciones residenciales más codiciadas del mundo.

Un mercado en crecimiento

Lejos de tocar techo, el mercado inmobiliario de alta calidad sigue creciendo y las previsiones son muy optimistas con precios que se mantendrán al alza, nuevos mercados y una oferta de lujo y super lujo cada vez más elevada.

• Aumento de la Demanda: La demanda de propiedades de lujo ha aumentado en 2024 un 12% en comparación con el año anterior.
• Incremento de Precios: Los precios han subido un 8%, con un precio promedio por metro cuadrado que alcanza 6,500 euros, cantidad que se dispara en las propiedades más exclusivas y en las localizaciones más demandadas.
• Estabilidad en la Demanda: Se espera que la demanda se mantenga estable, con un leve aumento debido al crecimiento del interés de grandes inversores de desarrollar importantes proyectos en Marbella.

¿Qué debo hacer antes de realizar una inversión?

El primer paso en el proceso de compra de una propiedad de alta calidad es acudir a una agencia inmobiliaria experta y con dilatada experiencia en el mercado premium. Pure Living Properties con más de 15 años de trayectoria en Marbella es la compañía de referencia para el segmento más exclusivo.

Una vez que tenga su agencia seleccionada los pasos de preparación de compra serán los siguientes:

Investigación del mercado

Antes de iniciar el proceso de compra, es fundamental realizar una investigación exhaustiva del mercado inmobiliario de lujo en Marbella. Esto incluye analizar tendencias actuales, conocer las áreas más exclusivas y comprender el rango de precios de las propiedades de lujo, para evitar fraudes.

Aspectos claves

Debe tener en cuenta algunas tendencias del mercado como las zonas más codiciadas (Puente Romano, Golden Mile, Sierra Blanca o La Zagaleta) y las propiedades más demandadas (villas modernas, sostenibles y con tecnología avanzada).

Determinación del presupuesto

Definir un presupuesto claro es esencial. Considera todos los costos asociados, incluyendo el precio de la propiedad, impuestos, honorarios legales, y costos de mantenimiento. Es recomendable contar con un asesor financiero que te ayudará a gestionar tu capacidad de inversión.

Requisitos financieros

Para facilitar la compra de una propiedad en Marbella, es importante preparar tus finanzas adecuadamente. Esto incluye la obtención de un Número de Identificación de Extranjero (NIE), apertura de una cuenta bancaria en España, y tener disponibles los fondos necesarios para cubrir los costos iniciales y de cierre.

En Pure Living Properties, te proporcionamos asesoramiento personalizado para ayudarte a cumplir con todos estos requisitos y encontrar la propiedad de tus sueños en Marbella.

¿Es necesario contar con una agencia inmobiliaria experta en el mercado de lujo?

Contar con los servicios de una compañía especializada en el mercado de lujo de Marbella, como Pure Living Properties, es
crucial para asegurar una experiencia de compra exitosa. El mercado de alta calidad es complejo, un agente con experiencia y
conocimiento del sector te proporcionará acceso a un catálogo de propiedades exclusivas y te asesorará durante todo el proceso.

Ventajas de contar con una agencia especializada en lujo:

• Amplio conocimiento del mercado: Un agente con experiencia tiene un entendimiento detallado de las tendencias del mercado y las zonas más demandadas.
• Acceso a propiedades exclusivas: Los agentes bien conectados pueden ofrecerte acceso a propiedades que no están listadas públicamente.
• Negociación eficiente: Nuestro equipo de expertos se encargará de negociar en tu nombre para obtener las mejores condiciones y guiarte a través del proceso legal y administrativo de manera eficiente.

Criterios para elegir a la agencia adecuada

Experiencia y reputación

Investiga la trayectoria de la agencia, revisa testimonios de clientes anteriores y verifica su reputación en el mercado.

Conocimiento del mercado de lujo

Asegúrate de que la compañía elegida tenga experiencia específica en el mercado de lujo de Marbella y esté al tanto de las últimas tendencias.

Red de contactos

Un buen agente debe tener una red amplia de contactos, incluyendo otros agentes, desarrolladores y propietarios.

Transparencia y ética

Busca un agente que sea transparente en sus comunicaciones y tenga una reputación de actuar con integridad.

Servicio personalizado

El agente debe ofrecer un servicio adaptado a tus necesidades y preferencias específicas, brindando un enfoque personalizado.

¿Qué aspectos debo tener en cuenta a la hora de buscar mi propiedad de lujo?

Antes de iniciar la búsqueda, es crucial definir claramente tus necesidades y preferencias. Esto incluye el tipo de propiedad (villa, apartamento, finca), el tamaño, el estilo arquitectónico, y las características específicas que deseas, vistas al mar, cercanía a servicios, gimnasio, zona wellnes, etcétera.

Estos son los principales pasos que debes seguir en el proceso de búsqueda:

Lista de propiedades

Crea una lista de las características imprescindibles y deseables que debe tener tu propiedad.

Uso de tecnología

La tecnología ha revolucionado la manera en que buscamos propiedades. Aprovecha las herramientas digitales disponibles para hacer la búsqueda más eficiente y efectiva. Visitas virtuales, plataformas online y mapas interactivos son algunas de las herramientas tecnológicas más usadas.

Visita a propiedades

Una vez que hayas identificado algunas propiedades de interés, es hora de programar visitas presenciales. Esto te permitirá evaluar personalmente el estado de la vivienda, su entorno y otros factores importantes.

Consejos para las visitas

• Preparación: Lleva una lista de verificación con tus requisitos para asegurarte de no pasar por alto ningún detalle importante.
• Fotografías y notas: Toma fotografías y notas durante las visitas para poder compararlas posteriormente.
• Preguntas al Agente: Aprovecha la visita para hacer preguntas detalladas al agente sobre la propiedad, el vecindario y cualquier otro aspecto que te resulte interesante y relevante para determinar tu decisión.

¿Qué aspectos legales y financieros debo tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad de lujo?

Obtención del Número de Identificación de Extranjero (NIE).

El NIE es esencial para cualquier transacción financiera en España. Este número único es requerido para la compra de una propiedad y otros trámites legales.

Pasos para obtener el NIE

• Solicitud en España: Presenta la solicitud en una comisaría de policía o en una Oficina de Extranjeros.
• Solicitud desde el Extranjero: Realiza la solicitud a través del consulado español en tu país.
• Documentación necesaria: Pasaporte, formulario de solicitud, y justificante de la necesidad del NIE (compra de propiedad, apertura de cuenta bancaria).
• Apertura de cuenta bancaria en España: Abrir una cuenta bancaria en España es un paso importante para gestionar pagos relacionados con la compra de la propiedad, así como para el pago de servicios y otros gastos corrientes.

Requisitos para abrir cuenta bancaria

• Identificación: Pasaporte o NIE.
• Prueba de Dirección: Un documento que acredite tu dirección, como una factura de servicios.
• Referencia bancaria: Algunas entidades pueden solicitar una referencia de tu banco actual.

¿Necesito contratar a un abogado especializado en bienes raíces para comprar una vivienda de lujo?

Pues lo cierto es que es altamente recomendable contar con un abogado que te guíe durante el proceso de compra, garantizando
que todos los aspectos legales sean gestionados de manera correcta.

Estas son los principales aspectos en los que podrá ayudarte un abogado especialista:

• Revisión de documentación: Verificación de títulos de propiedad, cargas y gravámenes.
• Contratos y negociaciones: Asesoramiento en la redacción y revisión de contratos de compra.
• Asistencia en el cierre: Acompañamiento en la firma del contrato de compraventa y registro de la propiedad.

¿Qué pasos debo seguir en el proceso de compra de una vivienda de lujo?

El proceso de compra de una vivienda de lujo en Marbella requiere una planificación cuidadosa y la asistencia de profesionales
experimentados. En Pure Living Properties, nos aseguramos de que cada paso se maneje con la máxima eficiencia y profesionalismo, garantizando una experiencia de compra fluida y satisfactoria. Una vez que ya tienes tu agencia inmobiliaria de confianza y el asesoramiento de un abogado experto y has seleccionado la propiedad que quieres comprar, estos son los pasos que debes seguir:

Presentación de ofertas

Una vez seleccionada la propiedad deseada, el siguiente paso es presentar una oferta formal. Esta oferta debe ser estratégica y bien fundamentada, teniendo en cuenta el valor de mercado y las características específicas de la propiedad.

Pasos para presentar una oferta:

• Evaluación de la propiedad: Analiza comparables recientes y consulta con tu agente para determinar una oferta justa.
• Oferta escrita: Redacta una oferta formal que incluya el precio propuesto, condiciones de la oferta y cualquier solicitud especial.
• Depósito de garantía: A menudo se requiere un depósito de entre el 5% y el 10% del precio de compra, que será retenido en fideicomiso hasta la finalización del proceso.

Negociación y acuerdos preliminares

Después de presentar la oferta, puede haber un período de negociación donde el comprador y el vendedor ajustan los términos para llegar a un acuerdo mutuamente aceptable.

Elementos clave en la negociación:

• Precio: Puede haber varias contraofertas hasta que ambas partes lleguen a un acuerdo.
• Condiciones: Asegúrate de que todas las condiciones importantes, como inspecciones y plazos, estén claramente especificadas.
• Flexibilidad: Mantén una actitud flexible y dispuesta a comprometer en ciertos aspectos para lograr un acuerdo.

Firma del contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo preliminar que formaliza la intención de compra y establece los términos y condiciones bajo los cuales se completará la transacción.

Detalles del contrato de arras:

• Pago del depósito: Normalmente, se paga un 10% del precio de compra como señal.
• Términos y condiciones: Este contrato debe especificar todos los términos acordados, incluyendo plazos y cualquier contingencia.
• Compromiso de compra: Ambas partes se comprometen a completar la transacción, y la firma del contrato de arras asegura que la propiedad sea retirada del mercado.

Firma del contrato de compraventa

El contrato de compraventa es el documento final que formaliza la transferencia de la propiedad del vendedor al comprador.

Proceso de forma del contrato de compraventa:

• Notaría: La firma se realiza ante notario, quien verifica la identidad de las partes y asegura que todos los documentos están en orden.
• Pago del Precio Restante: En este momento, se paga el monto restante del precio de compra.
• Transferencia de Propiedad: Una vez firmado el contrato y pagado el precio, la propiedad se transfiere legalmente al comprador.

¿Qué tipo de contrato debo elegir para comprar una vivienda de lujo en Marbella?

La elección del tipo de contrato adecuado depende de tus circunstancias específicas y objetivos de compra. En Pure Living
Properties, te ofrecemos asesoramiento personalizado para ayudarte a tomar la mejor decisión, estos son los principales tipos
de contrato:

Contrato de arras

Es un acuerdo preliminar que implica el pago de un depósito (normalmente el 10% del precio de compra) y asegura que ambas partes están comprometidas a completar la transacción bajo los términos acordados.

Ventajas

• Seguridad para ambas partes. Protege tanto al comprador como al vendedor.
• Compromiso formal. Establece términos claros y una fecha límite para la compraventa.

Contrato de alquiler con opción a compra

Permite alquilar la propiedad con la opción de comprarla en una fecha futura a un precio acordado previamente.

Ventajas

• Flexibilidad. Ofrece la posibilidad de probar la propiedad antes de comprar.
• Acumulación de parte del alquiler. Parte del alquiler puede deducirse del precio de compra.

Contrato privado de compraventa

Un contrato formal y completo que detalla todos los términos y condiciones de la venta. Aunque no es un documento público, es vinculante.

Ventajas

• Detalles específicos. Incluye todos los términos acordados y es legalmente vinculante.
• Tranquilidad. Proporciona seguridad jurídica y claridad en las obligaciones de ambas partes.

¿Qué gastos e impuestos adicionales debo afrontar si me quiero comprar una vivienda de lujo en Marbella?

Al comprar una vivienda de lujo en Marbella, es importante tener en cuenta los gastos adicionales más allá del precio de compra. Estos costos pueden incluir:

Impuestos

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se aplica a la compra de propiedades de segunda mano y varía entre el 7% y el 10% del precio de compra, dependiendo del valor de la propiedad y la región específica.
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Se aplica a las propiedades nuevas y es del 10% del precio de compra.

Gastos notariales

Los honorarios del notario dependen del valor de la propiedad y pueden oscilar entre el 0.5% y el 1% del precio de compra. El notario es responsable de la firma de la escritura y la verificación de todos los documentos legales.

Registro de la propiedad

Los costos de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad suelen ser aproximadamente el 0.5% del precio de compra.

Honorarios legales

Es recomendable contratar a un abogado especializado en bienes raíces. Los honorarios legales suelen ser alrededor del 1% del precio de compra.

Tasación de la propiedad

Si necesitas financiamiento, el banco requerirá una tasación de la propiedad. Los costos de tasación varían, pero generalmente están entre 300 y 600 euros.

Impuestos anuales

Además de los gastos iniciales, hay impuestos anuales que los propietarios deben pagar:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto municipal se calcula en función del valor catastral de la propiedad y varía según la ubicación y el tamaño de la propiedad.
• Tasa de basura. La tasa de recogida de residuos también es un impuesto municipal y varía según la ubicación.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Si no eres residente fiscal en España, tendrás que pagar un impuesto sobre la renta imputada de tu propiedad.

En Pure Living Properties, te asistimos en cada paso del proceso de compra, incluyendo la planificación financiera y la estimación de todos los gastos e impuestos asociados, para que puedas tomar decisiones informadas y disfrutar de una experiencia de compra sin contratiempos.

¿Qué gastos corren a cargo del comprador?

En nuestra ciudad, el comprador corre con todos los gastos que conlleva una compraventa, gastos de Notaría y Registro de la
Propiedad, que suponen aproximadamente 3.000€ dependiendo del precio del inmueble así como los honorarios del abogado (1% del precio de la vivienda + IVA). ), y honorarios de agencia inmobiliaria. Excepto la plusvalía municipal y el abogado del vendedor.

¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda?

El vendedor deberá pagar la Plusvalía Municipal que grava el incremento del valor del suelo urbano.

El importe a abonar como Plusvalía Municipal depende del valor catastral de la vivienda, del municipio donde se ubica y de los años que lleva siendo propiedad del vendedor. Puedes calcular esta cantidad en el simulador de la Junta de Andalucía.

¿Cuál es la función del notario en la compra de una vivienda de lujo?

El notario desempeña un papel crucial en el proceso de compra de propiedades en España. Sus principales funciones son garantizar la legalidad y seguridad de la transacción y autenticar los documentos oficiales. A continuación, se detallan sus principales responsabilidades:

• Verificación de identidad y capacidad legal. El notario verifica que todas las partes involucradas en la transacción tienen la capacidad legal para comprar o vender la propiedad y que sus identidades son correctas. Esto previene fraudes y asegura que la transacción se realiza entre partes legítimas.
• Revisión de documentación. El notario revisa todos los documentos relacionados con la compra, incluyendo el título de propiedad, para asegurar que no haya problemas legales, cargas o gravámenes que puedan afectar la transacción. También verifica que los impuestos y tasas asociados hayan sido pagados.
• Autenticación de la escritura pública. La escritura pública es el documento legal que formaliza la transferencia de la propiedad. El notario supervisa la firma de este documento, asegurándose de que todas las partes comprenden sus derechos y obligaciones, y certifica su autenticidad.
• Registro de la propiedad. Después de la firma de la escritura, el notario envía el documento al Registro de la Propiedad para formalizar el cambio de titularidad. Esto asegura que la transferencia de la propiedad quede registrada oficialmente y protege los derechos del nuevo propietario.

¿Cómo es el proceso de la firma ante notario?

• Preparación de la escritura: El notario prepara la escritura pública basándose en el contrato de
  compraventa y otros documentos relevantes.
• Firma de la escritura: Las partes se reúnen en la oficina del notario para firmar la escritura. El notario lee y explica el documento, asegurándose de que todas las partes entiendan el contenido y estén de acuerdo.
• Pago del precio de compra: Durante la firma, el comprador paga el precio de compra restante,
  generalmente mediante cheque bancario o transferencia.
• Inscripción en el registro: El notario se encarga de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, completando así el proceso de transferencia.

¿Puedo seguir beneficiándome de la Ley Beckham al comprar una vivienda de lujo en Marbella?

La Ley Beckham, oficialmente conocida como el Régimen Fiscal Especial para Trabajadores Desplazados a Territorio Español,
ofrece beneficios fiscales a los trabajadores extranjeros que se mudan a España. Esta ley permite que los beneficiarios tributen a
una tasa fija del 24% sobre sus ingresos hasta 600,000 euros anuales durante los primeros seis años de residencia en España.

Situación actual

• Anuncio del Gobierno. El Gobierno central de España ha anunciado su intención de eliminar la Ley Beckham. Si se implementa esta medida, los nuevos expatriados no podrán beneficiarse de los incentivos fiscales actuales.
• Impacto para Compradores. Los actuales beneficiarios de la Ley Beckham pueden continuar aprovechando sus beneficios mientras duren. Sin embargo, si estás planeando mudarte y comprar una vivienda en Marbella, es crucial estar al tanto de las modificaciones legislativas para evaluar cómo afectará a tu situación fiscal.

Recomendación

• Asesoramiento legal y fiscal. Consulta con un asesor fiscal para obtener información actualizada y personalizada sobre cómo los posibles cambios en la Ley Beckham podrían afectar tu decisión de comprar una vivienda de lujo en Marbella.

Mantente informado sobre los cambios legislativos para tomar decisiones financieras y de inversión acertadas. En Pure Living Properties, te proporcionamos asesoramiento integral para que tu compra de vivienda en Marbella sea un proceso seguro.

¿Cómo pueden afectarme las Regulaciones KYC y AML en la compra de una vivienda de lujo en Marbella?

Las Regulaciones KYC (Know Your Customer) y AML (Anti-Money Laundering) están diseñadas para prevenir el lavado de dinero y otros delitos financieros. En la compra de una vivienda de lujo en Marbella, debes tener en cuenta estos aspectos:

Requisitos de identificación y verificación

• KYC. Las entidades financieras y agentes inmobiliarios deben verificar tu identidad y recopilar información personal detallada. Esto incluye pasaporte, prueba de residencia, y documentos que confirmen el origen de los fondos.
• AML. Es posible que debas proporcionar información adicional sobre tus actividades financieras y demostrar que los fondos utilizados para la compra son legítimos.

Impacto en el proceso de compra

• Mayor transparencia. Algunos procesos de verificación y transparencia podrían alargar el proceso de compra, por eso es fundamental contar con una agencia inmobiliaria experta que orientará en todo el proceso.
• Documentación adicional. Prepárate para entregar una amplia gama de documentos y responder a preguntas sobre tus finanzas.

Consejos para cumplir con KYC y AML

• Documentación completa. Asegúrate de tener todos los documentos necesarios en orden antes de iniciar la compra.
• Asesoramiento profesional. Contrata a un abogado especializado en bienes raíces y a un asesor financiero para guiarte a través de los requisitos y asegurar el cumplimiento de todas las regulaciones.

¿Qué debo hacer después del proceso de compra?

Inscripción en el registro de la propiedad

Una vez firmada la escritura pública ante notario, el siguiente paso es inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad. Este
proceso es esencial para formalizar el cambio de titularidad y garantizar la protección legal de los derechos del nuevo propietario.

Pasos para la inscripción 

• Entrega de Documentos: El notario enviará la escritura firmada al Registro de la Propiedad correspondiente.
• Revisión y Validación: El registrador revisará los documentos para asegurarse de que cumplen con todos los requisitos legales y fiscales.
• Inscripción Formal: Una vez aprobada, la propiedad se inscribe formalmente a nombre del nuevo propietario.

Transferencia de Servicios

Es importante transferir todos los servicios y contratos asociados a la propiedad al nuevo propietario. Esto incluye agua, electricidad, gas, telecomunicaciones y cualquier otro servicio contratado.

Pasos para la transferencia de servicios

• Notificación a Proveedores. Contacta a los proveedores de servicios para informarles del cambio de titularidad.
• Firma de Nuevos Contrato. Firma nuevos contratos o actualiza los existentes a nombre del nuevo propietario.
• Pago de facturas pendientes. Asegúrate de que todas las facturas pendientes sean pagadas y que no haya deudas asociadas a los servicios.

¿Qué seguros necesito contratar para mi propiedad de lujo?

Contratar un seguro para la propiedad es una medida de protección fundamental. El seguro debe cubrir daños estructurales,
responsabilidad civil y, si es necesario, contenidos y objetos de valor.

Tipos de seguro recomendados

• Seguro de hogar. Cubre daños a la estructura de la propiedad y sus instalaciones.
• Seguro de contenidos. Protege los bienes personales dentro de la propiedad.
• Seguro de responsabilidad civil. Cubre posibles daños a terceros dentro de la propiedad.

Ya he realizado la compra ¿Puede seguir ayudándome Pure Living Properties en la gestión de mi propiedad?

Pure Living Properties ofrece un servicio integral que no termina con la compra de una propiedad, si no que se extiende también durante la gestión y el mantenimiento de la misma. Te ayudaremos en todo lo que necesites asegurando que tu experiencia como propietario sea excepcional.

Estos son algunos de los servicios adicionales que ofrece Pure Living Properties después de comprar una vivienda de lujoen Marbella:

Mantenimiento de la propiedad

• Mantenimiento Regular. Programas de mantenimiento regular para asegurar que tu propiedad esté siempre en perfectas condiciones.
• Reparaciones y renovaciones. Coordinación de reparaciones necesarias y proyectos de renovación, asegurando la máxima calidad en el trabajo realizado.
• Servicios de jardinería y piscina. Si lo necesita también podemos gestionar el mantenimiento profesional los jardines y la piscina de su propiedad.

Gestión de Alquileres

Si quiere rentabilizar al máximo la inversión alquilando su propiedad por estancias cortas o vacacionales, Pure Living Properties cuenta con un experto departamento de Rentals que se encargará de todo.

Estos son algunos de nuestros servicios:

• Promoción y marketing. Nos encargamos de todas las gestiones necesarias para atraer a tu propiedad a los inquilinos más selectos.
• Selección de inquilinos. Proceso riguroso de selección de inquilinos para garantizar el cuidado de tu propiedad.
• Gestión del arrendamiento. Manejo de contratos de alquiler, cobro de rentas y coordinación de servicios de limpieza y mantenimiento durante el periodo de alquiler.