Tout ce que vous devez savoir sur la planification fiscale

Avant d’acheter votre maison en Espagne, planifiez bien votre fiscalité

« Marbella vit actuellement un contexte historique unique ; d’un côté, les temps post-pandémie ont facilité la mobilité sur le lieu de travail, un avantage que les hommes d’affaires et les cadres recherchent pour leurs résidences principales sur la Costa del Sol.

D’autre part, la situation fiscale exceptionnelle de l’Andalousie est parfaite, car elle exonère les propriétaires de l’impôt sur les successions, ce qui en fait un bon investissement, ainsi que de l’impôt sur la fortune ; des conditions clés qui rendent l’acquisition de luxueuses villas plus demandée que jamais. »

Miguel Manzanares – Manzanares Lawyers

Planification fiscale – Questions importantes

Quand devez-vous payer des impôts pour l’achat d’une propriété ?

Le paiement des impôts pour l’acquisition d’une propriété en Espagne varie en fonction qu’il s’agisse de l’achat d’une première ou d’une deuxième transmission.

Dans le cas d’une propriété de seconde main, l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) s’applique, et la base imposable est établie en fonction du prix de vente :

• Jusqu’à 400 000 € : 8 % (pour les garages non adjacents à une habitation, jusqu’à 30 000 €, un taux de 8 % s’applique)
• De 400 000 € à 700 000 € : 9 % (pour les garages non annexes à une habitation, de 30 000 € à 50 000 €, un taux de 9 % s’applique)
• Au-delà de 700 000 € : 10 % (pour les garages non adjacents à une habitation, à partir de 50 000 €, un taux de 10 % s’applique)

Quels sont les frais assumés par l’acheteur d’une propriété ?

Dans notre région, l’acheteur est responsable de tous les frais liés à la transaction, y compris les coûts du notaire et du registre de la propriété, qui s’élèvent à environ 3 000 €, en fonction de la valeur de la propriété.

Il convient également de prendre en compte les honoraires de l’avocat, représentant 1 % du prix de la propriété plus la TVA, ainsi que les honoraires de l’agence immobilière.

Cependant, il est important de noter que l’acheteur n’a pas à assumer l’impôt municipal sur l’augmentation de la valeur des terrains (plus-value municipale) ni les honoraires de l’avocat du vendeur.

Quels sont les impôts que le vendeur d’une propriété doit payer ?

Le vendeur sera soumis au paiement de l’Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, communément appelé la Plusvalía Municipal, qui taxe l’augmentation de la valeur du terrain urbain.

Le montant à payer au titre de la Plusvalía Municipal dépend de la valeur cadastrale de la propriété, de la commune où elle se trouve et de la période pendant laquelle le vendeur a été propriétaire du bien.

Vous pouvez calculer ce montant en utilisant l’outil de simulation fourni par la Junta de Andalucía.

Impôts et frais liés à l’achat d’une propriété à Marbella

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

• Obligatoire pour l’achat de propriétés de seconde main.
• Tarif de 7 % en raison de la réduction spéciale en vigueur depuis le 27 avril 2021 jusqu’au 31 décembre de la même année.

IVA et Actos Jurídicos Documentados (AJD)

• Obligatoire pour l’achat de propriétés neuves.
• Comprend 10 % de TVA et 1,2 % d’Actos Jurídicos Documentados.

Frais de notaire et d’enregistrement

Lors de l’achat d’une propriété, les frais de notaire sont payés par l’acheteur. Ils dépendent du prix d’achat et du nombre de clauses dans l’acte.

En général, les honoraires sont calculés comme suit :

• Pour un prix d’achat entre 0 et 100 000 €, les honoraires sont de 0,4 % du prix d’achat.
• Pour un prix d’achat entre 100 000 et 400 000 €, les honoraires sont compris entre 0,1 % et 0,4 %.
• Pour un prix d’achat supérieur à 400 000 €, les honoraires sont de 0,1 %.

Frais légaux (honoraires légaux) :

• Représentent 1 % du coût total de la propriété plus la TVA.

Plusvalía :

• Doit être assumée par le vendeur.
• Le montant dépend de la valeur cadastrale de la propriété, de la commune où elle se trouve et de la durée pendant laquelle le vendeur en a été propriétaire.

Documents requis pour la signature de l’acte d’une propriété neuve à Marbella

Pour finaliser la signature de l’acte d’une propriété neuve, il est essentiel de présenter les documents suivants le jour convenu chez le notaire :

1. Titre ou acte précédent.
2. Certificat de performance énergétique.
3. Certificat communautaire confirmant l’état à jour des paiements.
4. Preuves de paiement de l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
5. Documentation liée à la nouvelle construction, y compris l’assurance décennale.
6. Permis de première occupation.
7. La gestion de tous ces documents nécessaires sera de la responsabilité de l’avocat du client.

Dans le cas des acheteurs étrangers, il est important de noter qu’en plus du Número de Identificación de Extranjero (NIE), il sera également nécessaire d’avoir un compte bancaire espagnol pour effectuer l’achat de la propriété.

Si vous souhaitez obtenir plus d’informations, n’hésitez pas à consulter notre guide sur Pure Living.

Faisons un exemple avec l’une de nos propriétés :

Voici un exemple des coûts associés à l’achat d’une propriété à Benahavís. Une luxueuse villa méditerranéenne de cinq chambres avec vue sur la mer, le terrain de golf et les montagnes. La maison offre des commodités de luxe, dont une cuisine équipée, une salle à manger formelle, une salle de jeux et une piscine chauffée :

1- Prix d’achat : 3 950 000 €

C’est le prix de vente de la propriété à Marbella que vous envisagez d’acheter. C’est le montant convenu que vous paierez au vendeur.

2- Impôts si la propriété a été précédemment possédée :

Impôt de transfert (7 % du prix d’achat) : 276 500 €

Lorsque vous achetez une propriété de seconde main en Espagne, vous devez payer un impôt de transfert. Cet impôt est une partie du prix d’achat et est calculé en pourcentage de celui-ci. Dans ce cas, l’impôt est de 7 % du prix d’achat, soit 276 500 €. Cet impôt est payé au gouvernement.

Estimation des autres coûts d’achat, selon le professionnel :

Ce sont les coûts supplémentaires liés à l’achat de la propriété, qui sont généralement nécessaires et peuvent varier en fonction de différents facteurs. Voici comment ils sont décomposés :

1- Honoraires de l’avocat : 31 600 €

Les frais légaux, également appelés honoraires de l’avocat, sont assumés par l’acheteur lors de l’acquisition d’une propriété en Espagne.

Ces honoraires légaux sont généralement payés une fois la transaction terminée et sont destinés à l’avocat qui a fourni des conseils pendant la transaction.

Dans la plupart des cas, les honoraires légaux se situent entre 0,7 % et 1 % du prix de vente de la propriété.

2- Honoraires du notaire : 3 160 €

Lors de l’achat d’une propriété, les honoraires du notaire sont à la charge de l’acheteur. Ces honoraires varient en fonction du prix d’achat de la propriété et du nombre de clauses incluses dans l’acte. Lorsque le prix d’achat dépasse 400 000 €, les tarifs correspondants sont de 0,1 %.

De plus, si l’acheteur décide de contracter un prêt hypothécaire, des frais notariaux supplémentaires s’ajoutent en fonction du nombre de clauses incluses dans les actes de prêt hypothécaire.

3- Frais d’enregistrement : 1 580 €

Les registres de la propriété sont des bureaux chargés de tenir un registre public des transactions immobilières, vous devez payer des frais pour enregistrer la propriété à votre nom. Les frais d’enregistrement de la propriété sont généralement d’environ 0,4 % du prix d’achat, mais peuvent varier et atteindre parfois 1 %.

4- Coût du chèque/virement bancaire : 790 €

Il se peut que vous ayez à payer des frais pour effectuer un virement bancaire ou émettre un chèque pour effectuer le paiement au vendeur ou à d’autres parties impliquées dans la transaction.

Total des coûts supplémentaires à payer : 37 130 €

C’est le total de tous les coûts supplémentaires mentionnés ci-dessus. Il s’agit de la somme des honoraires de l’avocat, des honoraires du notaire, des frais d’enregistrement et du coût de la transaction bancaire.

Coût total de l’achat d’une propriété de seconde main à Marbella : 3 987 130 €

Enfin, pour calculer le coût total de l’achat de la propriété, nous additionnons le prix d’achat (3 950 000 €) et les coûts supplémentaires (37 130 €), ce qui donne un coût total de 3 987 130 €. C’est le montant total dont vous devez disposer pour acheter la propriété.

Entretien avec Miguel Manzanares

Pour comprendre le paysage légal et fiscal derrière l’achat d’une propriété, Pure Living Properties a contacté Miguel Manzanares, PDG et fondateur de Manzanares Abogados, qui compte plus de 30 ans d’expérience dans le secteur. Il nous en dit plus sur la planification fiscale, également connue sous le nom de Tax Planning.

Que diriez-vous est le point différenciateur que les clients trouvent chez Manzanares Abogados par rapport à d’autres cabinets d’avocats ?

La principale compétence concurrentielle que nous avons chez Manzanares est l’expérience considérable de nos professionnels. Il est essentiel d’obtenir de bons conseils en droit immobilier et de la construction, car cela facilitera le processus et évitera les risques futurs. C’est pourquoi nous couvrons tous les besoins de l’acquisition d’une propriété à Marbella ou à Ibiza.

Dans ce contexte, quelles sont les outils que vous considérez comme essentiels lors de l’achat d’une propriété ?

La planification fiscale (Tax Planning) est ce que les clients recherchent le plus actuellement. S’il y a quelque chose que nous savons qui est essentiel lors de l’achat d’une propriété, c’est cela, et c’est là que nous nous considérons comme des experts pour simplifier la vie de nos clients.

De plus, nous sommes actuellement dans un moment unique en Andalousie pour acheter une propriété en termes de faible imposition. L’impôt sur la fortune et l’impôt sur les successions disparaissent.

En regardant vers l’avenir, quelle direction prend Manzanares Abogados et quels objectifs poursuivez-vous sur ce marché en croissance ?

Notre stratégie est de privilégier la qualité du conseil plutôt que la quantité de transactions, et pour y parvenir, la connaissance et l’expérience sont essentielles.

Chez Manzanares, nous comptons plus de 70 professionnels (dont 90 % sont des profils seniors) ayant une expérience en droit immobilier, qui sont fidèles à notre cabinet et qui ont offert des garanties à plus de 28 000 clients de plus de 40 nationalités différentes qui nous font confiance depuis plus de 25 ans.

Dans un monde aussi volatile et mondialisé, être fidèle à nos principes et avoir des objectifs clairs nous a permis de nous positionner comme un cabinet et de construire la fidélité des clients année après année.

Chez Pure Living, nous nous consacrons à trouver les meilleures options de logement pour nos clients. Si vous êtes intéressé par plus de détails sur les logements disponibles dans la région, n’hésitez pas à nous contacter ou à explorer notre site web.

Javier Nieto PDG / Directeur Général

Rencontrer Javier

Javier est le fondateur et PDG de Pure Living Properties. Né et élevé à Marbella dans une famille d’entrepreneurs qui s’est installée sur la Costa del Sol dans les années 60, lorsque l’industrie immobilière et touristique de Marbella était florissante, Javier est un expert de Puente Romano, qu’il considère comme sa maison, et du Golden Mile, mais aussi un connaisseur des meilleurs zones, projets et entreprises, car plusieurs propriétaires et développeurs sont des amis d’enfance.