Location de vacances de luxe, tout ce que vous devez savoir pour obtenir la rentabilité maximale

Pure Living Properties, en collaboration avec les avocats Pérez de Vargas, a élaboré un guide complet pour les propriétaires souhaitant louer leurs logements.

La location de vacances de luxe, que ce soit des villas majestueuses ou des appartements premium dans des emplacements de choix, est une tendance en hausse. De plus en plus de personnes décident de louer une propriété de haute qualité pour passer des périodes de vacances ou pour connaître la région avant d’investir dans leur propre logement.

Est-il rentable de louer ma propriété de luxe?

Le prix de ce type d’hébergements premium varie considérablement en fonction de l’emplacement, des caractéristiques et des services offerts par chaque propriété, mais en moyenne, les prix commencent à partir de 1 000 euros par nuit pour des appartements de deux chambres, jusqu’à 8 500 euros pour une grande villa sur la mille d’or.

Ces chiffres font de la location de vacances de luxe l’une des options les plus attrayantes pour les propriétaires cherchant à rentabiliser leur investissement à court terme.

La rentabilité de la location de vacances de luxe dépend des mêmes facteurs qui déterminent son prix, mais généralement, les propriétaires peuvent obtenir un retour annuel de 4 à 8 % de l’investissement initial.

Cela signifie qu’une villa dans laquelle le propriétaire a investi environ cinq millions d’euros peut générer chaque année entre 200 000 et 400 000 euros, bien que ce chiffre puisse se multiplier en fonction de l’exclusivité de la propriété et du temps qu’elle reste occupée.

Ai-je besoin d’une agence immobilière pour convertir ma propriété en un hébergement de location de vacances de luxe?

Les chiffres peuvent être très attrayants, mais pour réussir cette gestion, il est essentiel de compter sur une agence de référence avec expérience et connaissance du marché. Pure Living Properties, avec plus de 15 ans d’expérience, est leader dans la location de vacances de luxe dans les zones premium du triangle d’or.

Lorsqu’un client décide de convertir l’une de ses propriétés en hébergement touristique, il y a de nombreux aspects à prendre en compte. Pour faciliter leur démarche, Pure Living Properties en collaboration avec Pérez de Vargas Abogados, a élaboré ce guide complet avec tout ce que vous devez savoir pour rentabiliser un investissement à court terme.

Quelles sont les exigences qu’une propriété doit remplir pour devenir un hébergement touristique de location de vacances de luxe?

La première étape pour convertir une propriété en location de vacances de luxe est de l’enregistrer au Registre du Tourisme d’Andalousie et de respecter les exigences établies dans la réglementation touristique (Décret 28/2016, du 2 février).

Les Logements à Usage Touristique (VUT) sont:

– Des logements équipés pour une utilisation immédiate où le service d’hébergement est offert régulièrement et à des fins touristiques moyennant un prix.

En conséquence, ne seront pas considérés comme Logements à Usage Touristique (VUT) :

– Ceux qui sont cédés sans contrepartie économique.

– Ceux loués au même locataire pendant plus de deux mois.

– Ceux situés en milieu rural.

– Les établissements d’appartements touristiques du groupe conjoint.

Quels logements ne peuvent pas être destinés à la location de vacances de luxe?

Ne pourront pas être destinés à des Logements à Usage Touristique ceux qui présentent certaines de ces caractéristiques :

– Les logements situés dans des immeubles dont les titres constitutifs ou les statuts de la copropriété contiennent une interdiction expresse de l’activité d’hébergement touristique.

– Les unités d’hébergement situées dans des établissements d’hébergement touristique qui doivent occuper la totalité ou une partie indépendante du bâtiment.

– Les logements reconnus en situation d’« assimilé hors ordonnancement », sauf autorisation préalable expresse de l’organe compétent municipal pour le changement d’activité, conformément à la législation urbanistique et environnementale.

De plus, il faut tenir compte que le Conseil du Tourisme de la Junta de Andalucía maintient le critère interprétatif du Décret 28/2016 par lequel, si trois logements ou plus à usage touristique sont disponibles, ils doivent être inscrits comme un établissement d’Appartements Touristiques du groupe conjoint si l’une des circonstances suivantes se présente, que le titulaire de l’exploitation soit le propriétaire du logement ou que celui-ci soit exploité par une entreprise gestionnaire :

– Que les trois logements ou plus soient dans le même bâtiment ou des bâtiments contigus ou

– Qu’ils se trouvent dans un même ensemble résidentiel ou noyau résidentiel, équipé d’installations ou de services communs (bâtiments non contigus). Dans le cas où les trois logements ou plus occuperaient la totalité du bâtiment, il devrait être constitué comme établissement d’Appartements Touristiques du groupe bâtiment/complexe.

À quels impôts les propriétaires a location de vacances de luxe doivent-ils faire face?

La clé pour répondre à cette question réside dans la prestation ou non de services complémentaires propres à l’industrie hôtelière, parmi lesquels :

– Réception et attention permanente et continue au client dans un espace dédié,

– Nettoyage périodique de l’immeuble et du logement,

– Changement périodique de linge de lit et de bain,

– Mise à disposition du client d’autres services (blanchisserie, garde de bagages, presse, réservations, etc.)

– Prestation de services de restauration et d’alimentation.

En revanche, ne sont pas considérés comme services complémentaires propres à l’industrie hôtelière :

– Nettoyage de l’appartement à l’entrée et à la sortie de la période contractée par chaque locataire,

– Changement de linge dans l’appartement à l’entrée et à la sortie de la période contractée par chaque locataire,

– Nettoyage des zones communes de l’immeuble (hall, escaliers et ascenseurs) ainsi que de l’urbanisation où il est situé (zones vertes, portes d’accès, trottoirs et rues) ou

– Services d’assistance technique et de maintenance pour les réparations éventuelles de plomberie, électricité, vitrerie, stores, serrurerie et appareils électroménagers.

Si ces services complémentaires propres à l’industrie hôtelière sont offerts, les impôts auxquels les propriétaires doivent faire face sont les suivants :

– IAE : Groupe 685 : Hébergements Touristiques Extra-hôteliers.

– IRPF : Rendements activité économique.

– TVA : Assujetti et non exonéré : 10 %.

– IRNR : Rendement activité économique obtenu par EP.

– D. INFORMATIVES : Modèle 179 : À présenter par les intermédiaires (en particulier, par les plateformes collaboratives).

Si aucun service complémentaire propre à l’industrie hôtelière n’est offert, voici les impôts auxquels les propriétaires doivent faire face :

– IAE : Rubrique 861.1 : Location de logements.

– IRPF : Rendements capital immobilier (sans réduction).

– TVA : Exonéré.

– IRNR : Rendement du capital immobilier.

– D. INFORMATIVES : Modèle 179 : À présenter par les intermédiaires (en particulier, par les plateformes collaboratives).

Cependant, lorsqu’au moins une personne est employée sous contrat de travail et à temps plein pour mener à bien l’activité, les rendements obtenus par la location touristique sont considérés comme des rendements d’activités économiques.

Enfin, si le propriétaire cède l’utilisation de son logement à une entreprise gestionnaire qui opérera en son propre nom, il devra émettre la facture correspondante pour les montants convenus en répercutant 21 % de TVA.

Est-il recommandable de compter sur une agence immobilière experte pour gérer la location de vacances de notre propriété ?

Les dernières modifications de la réglementation des Logements à Usage Touristique ont cherché à valoriser le travail des agences immobilières comme Pure Living Properties en tant qu’entreprises gestionnaires.

Les entreprises gestionnaires sont définies comme celles personnes physiques ou morales qui sont cessionnaires de l’administration et de la gestion d’un ou plusieurs logements à usage touristique, indépendamment du titre habilitant pour cela, et doivent figurer comme titulaires de l’exploitation dans la déclaration responsable.

L’administration et la gestion de l’hébergement seront présumées lorsque les principaux services inhérents à l’hébergement seront développés, en particulier:

– Remise des clés.

– Réception des hôtes.

– Attention pendant le séjour.

– Conservation et entretien des installations et des équipements de l’unité d’hébergement.

– Nettoyage à l’entrée et à la sortie.

– Facturation.

L’entreprise gestionnaire devra présenter la déclaration responsable correspondante dans laquelle elle déclare le respect des exigences établies, et elle sera responsable de la bonne prestation du service vis-à-vis de l’Administration et des utilisateurs.

De plus, elle devra disposer d’un titre juridique habilitant pour l’exercice de l’activité. Si nous avons acquis la propriété au nom d’une SL.

L’équipe de location de Pure Living Properties.

Pouvons-nous l’utiliser en tant que propriétaires et la louer en tant qu’hébergement touristique?

Il est complexe de répondre de manière générique à cette question en raison des implications fiscales et fiscales résultant de l’usage et de la jouissance par un administrateur ou un associé personne physique d’une propriété appartenant à une société, sans titre contractuel habilitant. Si la question est de savoir si nous pouvons utiliser la propriété en tant que propriétaires et la louer en tant qu’hébergement touristique en même temps, la possibilité d’exploiter une Logement à Usage Touristique par chambres n’est possible que par une personne physique, car sa résidence dans le logement est exigée où elle doit être inscrite.

Est-il nécessaire que la propriété dispose d’une assurance spéciale si elle est louée en tant qu’hébergement touristique?

Le Décret 28/2016, du 2 février, n’oblige pas à avoir une assurance Responsabilité Civile pour les Logements à Usage Touristique, bien que cela puisse être recommandé. Il faut tenir compte que la personne physique ou morale qui figure comme titulaire de l’exploitation du logement dans la déclaration responsable sera responsable de la bonne prestation du service vis-à-vis de l’Administration et des utilisateurs.

Les communautés peuvent-elles nous faire payer un montant plus élevé pour louer notre propriété?

Le vote favorable des trois cinquièmes du total des propriétaires qui, à leur tour, représentent les trois cinquièmes des quotas de participation, sera requis pour établir des quotas de dépenses spéciaux ou une augmentation de la participation aux dépenses communes du logement où le service d’hébergement touristique est fourni, à condition que ces modifications n’entraînent pas une augmentation de plus de 20 %. Ces accords n’auront pas d’effet rétroactif.

Comment la nouvelle réglementation andalouse des logements touristiques affecte-t-elle les hébergements déjà en usage?

Selon la nouvelle réglementation andalouse, les logements touristiques déjà en usage ont des délais différents pour se conformer à toutes les exigences assurant leur qualité :

– Six mois, jusqu’au 22 août 2024, pour se conformer aux éléments suivants :

* Communication des périodes de fonctionnement pendant lesquelles le service d’hébergement sera fourni. En cas de non-communication, il sera entendu que le service est fourni toute l’année. ou vérifier la capacité du logement en fonction de la surface minimale construite de l’usage principal de son logement, en tenant compte qu’il est requis 14 mètres carrés construits par place.

* Communiquer le nombre de salles de bain, car si plus de 5 places sont offertes, 2 salles de bain complètes sont requises, et 3 salles de bain si la capacité offerte est supérieure à 8 places.

* Les entreprises gestionnaires doivent communiquer le changement de propriété des logements de tiers qu’elles exploitent, étant désormais les titulaires de l’exploitation des logements, et à ces fins doivent être inscrites au Registre du Tourisme d’Andalousie.

– Un an, jusqu’au 22 février 2025, pour se conformer aux exigences suivantes :

* Disposer de la climatisation et du chauffage, centralisé ou non centralisé, par éléments fixes ou portables dans les chambres et les salons, selon la période déclarée de fonctionnement :

▪ Si l’opération est en mai, juin, juillet et août, la climatisation est obligatoire.

▪ Si l’opération est en décembre, janvier, février et mars, le chauffage est obligatoire. ou dans les cuisines, la dotation suivante doit être présente :

▪ Minimum de deux brûleurs, four micro-ondes et réfrigérateur.

▪ Ustensiles adaptés à la capacité d’hébergement (au moins vaisselle, couverts, verrerie, poêles, casseroles, ustensiles de service, tire-bouchon, ouvre-boîte, ciseaux, ouvre-boîte et égouttoir).

▪ Petits appareils électroménagers (au moins mixeur, grille-pain ou grill, presse-agrumes et cafetière).

▪ Mobilier de rangement.

▪ Ustensiles et kit de produits de nettoyage avec un contenu minimum de tampon à récurer, chiffon, torchon, gel nettoyant et sacs poubelles.

▪ Séchoir, fer à repasser et table à repasser.

▪ Tri sélectif des déchets.

▪ Détecteur de fumée. ▪ Un extincteur. ou dans les chambres, les nouvelles exigences suivantes sont établies :

▪ Les lits doivent mesurer au moins 80 x 190 cm s’ils sont simples et 135 x 190 cm s’ils sont doubles.

▪ Disposer d’une armoire ou d’un espace destiné aux vêtements pour chaque quatre places, avec un nombre de cintres approprié.

▪ Point de lumière près du lit.

▪ Les matelas doivent avoir une épaisseur minimale de 18 cm, être en bon état et offrir un niveau homogène de résistance sur toute la surface.

▪ Linge de lit, literie, couvertures ou couettes et oreillers bien conservés en fonction de l’occupation du logement et un jeu de rechange du linge de lit.