Alles wat je moet weten over belastingplanning
Javier Nieto - 27 sep 2023 - Geen onderdeel van een categorie
Voor het kopen van uw huis in Spanje, voer een goede fiscale planning uit
“Marbella bevindt zich in een unieke historische context; aan de ene kant hebben de tijden na de pandemie de mobiliteit op de werkplek vergemakkelijkt, een voordeel dat door zakenmensen en leidinggevenden is benut die op zoek zijn naar eerste woningen aan de Costa del Sol.
Aan de andere kant is de unieke fiscale situatie in Andalusië perfect, omdat eigenaren zijn vrijgesteld van erfbelasting, wat vastgoed tot een goede investering maakt, en van vermogensbelasting; sleutelvoorwaarden voor de aankoop van luxe villa’s die populairder zijn dan ooit.”
Miguel Manzanares – Manzanares Lawyers
Fiscale planning – Interessante vragen
Wanneer moeten belastingen voor de aankoop van een woning worden betaald?
De betaling van belastingen voor de aankoop van onroerend goed in Spanje varieert afhankelijk van of het gaat om de aankoop van een eerste of tweede overdrachtswoning.
In het geval van een bestaande woning is de Overdrachtsbelasting (ITP) van toepassing, en de belastbare grondslag wordt vastgesteld op basis van de verkoopprijs:
- Tot 400.000€: 8% (voor garages niet grenzend aan een woning, tot 30.000€, geldt 8%)
- Van 400.000€ tot 700.000€: 9% (voor garages niet aangrenzend aan een woning, van 30.000€ tot 50.000€, geldt 9%)
- Vanaf 700.000€: 10% (voor garages niet aangrenzend aan een woning, vanaf 50.000€, geldt 10%)
Welke kosten draagt de koper van een woning?
In onze regio is de koper verantwoordelijk voor alle kosten met betrekking tot de transactie, waaronder de kosten van de notaris en het Kadaster, die ongeveer 3.000€ bedragen, afhankelijk van de waarde van het onroerend goed.
Ook moeten de honoraria van de advocaat in overweging worden genomen, die 1% van de woningprijs plus de BTW vertegenwoordigen, evenals de makelaarskosten.
Het is echter belangrijk op te merken dat de koper niet verplicht is om de gemeentelijke belasting op de meerwaarde van het onroerend goed (gemeentelijke meerwaardebelasting) of de honoraria van de advocaat van de verkoper te betalen.
Welke belastingen moet de verkoper van een woning betalen?
De verkoper is verplicht om de Belasting op de Toename van de Waarde van Stedelijke Onroerende Goederen te betalen, algemeen bekend als de Gemeentelijke Meerwaardebelasting, die de stijging van de waarde van het stedelijke land belast.
Het te betalen bedrag aan Gemeentelijke Meerwaardebelasting hangt af van de kadastrale waarde van de woning, de gemeente waarin deze zich bevindt en de periode gedurende welke de verkoper eigenaar van het pand is geweest.
U kunt dit bedrag berekenen met behulp van de simulatietool die wordt verstrekt door de Junta de Andalucía.
Belastingen en kosten met betrekking tot de aankoop van onroerend goed in Marbella
Overdrachtsbelasting (ITP)
- Verplicht voor de aankoop van bestaande woningen.
- Tarief van 7% vanwege de speciale verlaging die geldt vanaf 27 april 2021 tot 31 december van hetzelfde jaar.
BTW en Juridische Documentatiebelasting (AJD)
- Verplicht voor de aankoop van nieuwe woningen.
- Omvat 10% BTW en 1,2% Juridische Documentatiebelasting.
Notariskosten en Registratiekosten
Bij de aankoop van onroerend goed worden de notariskosten betaald door de koper. Deze kosten zijn afhankelijk van de aankoopprijs en het aantal clausules in de akten.
Normaal gesproken worden de kosten als volgt berekend:
- Voor een aankoopprijs tussen 0 en 100.000 € zijn de kosten 0,4% van de aankoopprijs.
- Voor een aankoopprijs tussen 100.000 en 400.000 € variëren de kosten tussen 0,1% en 0,4%.
- Voor een aankoopprijs boven 400.000 € zijn de kosten 0,1%.
Legale Kosten (Advocaatkosten):
- Vertegenwoordigen 1% van de totale kosten van het onroerend goed plus BTW.
Meerwaardebelasting:
- Moet worden gedragen door de verkoper.
- Het bedrag hangt af van de kadastrale waarde van de woning, de gemeente waarin deze zich bevindt en de tijd dat de verkoper eigenaar is geweest.
Documenten vereist voor het ondertekenen van een nieuwe woning in Marbella
Om de ondertekening van de akten van een nieuwe constructiewoning te voltooien, is het essentieel om op de afgesproken dag voor de notaris de volgende documenten te overleggen:
- Titel of voorafgaande akte.
- Energieprestatiecertificaat.
- Gemeenschappelijk certificaat dat de betalingen up-to-date bevestigt.
- Bewijs van betaling van de Onroerendgoedbelasting (IBI).
- Documentatie met betrekking tot de nieuwe constructie, inclusief de tienjarige verzekering.
- Vergunning voor eerste bewoning.
- De afhandeling van al deze benodigde documenten is de verantwoordelijkheid van de advocaat van de klant.
In het geval van buitenlandse kopers is het belangrijk op te merken dat naast het NIE (Número de Identificación de Extranjero) ook een Spaanse bankrekening nodig is om de aankoop van het onroerend goed uit te voeren.
Als u meer informatie wilt, aarzel dan niet om onze gids op Pure Living te raadplegen.
Laten we een voorbeeld bekijken met een van onze eigendommen:
Hier is een voorbeeld van de kosten die gepaard gaan met de aankoop van een woning in Benahavís. Een luxe mediterrane villa met vijf slaapkamers met uitzicht op zee, een golfbaan en bergen. Het huis biedt luxe voorzieningen, waaronder een volledig uitgeruste keuken, een formele eetkamer, een speelkamer en een verwarmd zwembad:
1- Aankoopprijs: 3.950.000 €
Dit is de verkoopprijs van de woning in Marbella waar u aan denkt. Dit is het bedrag dat u hebt afgesproken om aan de verkoper te betalen.
2- Belastingen als het onroerend goed eerder eigendom is geweest:
Overdrachtsbelasting (7% van de aankoopprijs): 276.500 €
Bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje moet u overdrachtsbelasting betalen. Deze belasting is een deel van de aankoopprijs en wordt berekend als een percentage daarvan. In dit geval bedraagt de belasting 7% van de aankoopprijs, wat neerkomt op 276.500 €. Deze belasting wordt aan de overheid betaald.
Benadering van andere aankoopkosten, volgens de professional:
Dit zijn de extra kosten die verband houden met de aankoop van het onroerend goed die meestal moeten worden betaald en die kunnen variëren afhankelijk van verschillende factoren. Hier zijn ze opgesplitst:
1- Advocaatkosten: 31.600 €
De juridische kosten, ook wel advocaatkosten genoemd, worden door de koper gedragen bij de aankoop van onroerend goed in Spanje.
Deze juridische kosten worden meestal betaald nadat het aankoopproces is afgerond en zijn bedoeld voor de advocaat die advies heeft gegeven tijdens de transactie.
In de meeste gevallen variëren de juridische kosten tussen 0,7% en 1% van de verkoopprijs van het onroerend goed.
2- Notariskosten: 3.160 €
Bij het kopen van onroerend goed zijn de notariskosten de verantwoordelijkheid van de koper. Deze kosten variëren afhankelijk van de aankoopprijs van het onroerend goed en het aantal clausules in de notariële akten. Wanneer de aankoopprijs hoger is dan 400.000 EUR, bedragen de tarieven 0,1%.
Bovendien kunnen er bij het afsluiten van een hypotheek extra notariskosten zijn, afhankelijk van het aantal clausules in de hypotheekakte.
3- Registratiekosten: 1.580 €
De registers van onroerend goed zijn kantoren die verantwoordelijk zijn voor het bijhouden van een openbaar register van onroerend goed transacties. U moet kosten betalen om het eigendom op uw naam te laten registreren. De tarieven van het Kadaster variëren meestal rond de 0,4% van de aankoopprijs, maar kunnen variëren en in sommige gevallen oplopen tot 1%.
4- Kosten van de cheque/bankoverschrijving: 790 €
U moet mogelijk een vergoeding betalen voor het uitvoeren van een bankoverschrijving of het uitgeven van een cheque om betalingen aan de verkoper of andere betrokken partijen te doen.
Totaal van extra kosten om te betalen: 37.130 €
Dit is het totaal van alle eerder genoemde extra kosten. Het is de som van de advocaatkosten, notariskosten, registratiekosten en de kosten van de banktransactie.
Totale aankoopprijs van een bestaande woning in Marbella: 3.987.130 €
Tot slot, om de totale aankoopprijs van het onroerend goed te berekenen, telt u de aankoopprijs (3.950.000 €) op bij de extra kosten (37.130 €), wat resulteert in een totale aankoopprijs van 3.987.130 €. Dit is het totale bedrag dat u beschikbaar moet hebben om het onroerend goed te kopen.
Interview met Miguel Manzanares
Om het juridische en fiscale landschap achter de aankoop van onroerend goed te begrijpen, heeft Pure Living Properties contact opgenomen met Miguel Manzanares, CEO en oprichter van Manzanares Abogados, met meer dan 30 jaar ervaring in de sector, om meer te weten te komen over fiscale planning, ook wel bekend als Tax Planning.
Wat zou u zeggen dat het onderscheidende punt is dat klanten vinden in Manzanares Abogados in vergelijking met andere advocatenkantoren?
Het belangrijkste concurrentievoordeel dat we hebben bij Manzanares is de uitgebreide ervaring van onze professionals. Het is essentieel om goed advies te krijgen op het gebied van onroerend goed en bouwrecht, omdat dit het proces zal vergemakkelijken en toekomstige risico’s zal vermijden, dus we dekken alle vereisten die de aankoop van onroerend goed in Marbella of Ibiza met zich meebrengt.
In dit verband, welke tools beschouwt u als essentieel bij het kopen van een woning?
Fiscale planning (Tax planning) is wat klanten tegenwoordig het meest vragen. Als er iets is dat we weten dat essentieel is bij het kopen van onroerend goed, is het dit, en hier begrijpen we dat we experts zijn in het vergemakkelijken van het leven van onze klanten.
Bovendien bevinden we ons in een uniek moment in Andalusië om onroerend goed te kopen met lage belastingdruk. De vermogensbelasting en de erfbelasting verdwijnen.
Kijkend naar de toekomst, in welke richting gaat Manzanares Abogados en met welke doelen benadert het deze groeiende markt?
Onze strategie is om de kwaliteit van advies boven de hoeveelheid transacties te stellen, en om dat te bereiken zijn kennis en ervaring essentieel.
Bij Manzanares hebben we meer dan 70 professionals (waarvan 90% senior profielen) met ervaring in onroerend goed en bouwrecht, die trouw zijn aan ons bedrijf en garanties hebben geboden aan meer dan 28.000 klanten uit meer dan 40 verschillende nationaliteiten die al meer dan 25 jaar op ons vertrouwen.
In zo’n volatiele en geglobaliseerde wereld heeft het vasthouden aan onze principes en het hebben van duidelijke doelstellingen ons in staat gesteld om ons als een bedrijf te positioneren en de loyaliteit van klanten jaar na jaar op te bouwen.
Bij Pure Living zijn we toegewijd aan het vinden van de meest uitzonderlijke accommodatie-opties voor onze klanten. Als u geïnteresseerd bent in meer details over beschikbare accommodaties in de regio, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen of onze website te verkennen.
Javier is de oprichter en CEO van Pure Living Properties. Geboren en getogen in Marbella in een ondernemersfamilie die zich aan de Costa del Sol vestigde in de jaren ’60, toen Marbella’s vastgoed- en toerisme-industrie nog in de kinderschoenen stond, is Javier een kenner van Puente Romano, dat hij zijn thuis noemt, en de Golden Mile, maar ook van de beste gebieden, projecten en bedrijven, aangezien hun eigenaars en ontwikkelaars al sinds zijn kindertijd tot zijn inner circle behoren.