Luxe vakantieverhuur,  alles wat u moet weten voor maximale rendabiliteit

Pure Living Properties heeft in samenwerking met Pérez de Vargas advocaten een uitgebreide gids samengesteld voor eigenaren die hun woningen willen verhuren.

De luxe vakantieverhuur, zowel van majestueuze villa’s als van premium appartementen op opvallende locaties, is een stijgende trend. Steeds meer mensen kiezen ervoor om een hoogwaardige eigendom te huren voor vakantieperiodes of om de omgeving te leren kennen voordat ze in hun eigen huis investeren.

Is het rendabel om mijn luxe woning te verhuren luxe vakantieverhuur?

De prijs van dit soort premium accommodaties varieert sterk afhankelijk van de locatie, de kenmerken en de diensten die elke eigendom biedt, maar gemiddeld beginnen de prijzen vanaf 1.000 euro per nacht voor tweekamerappartementen tot 8.500 euro voor een grote villa in de gouden mijl.

Deze cijfers maken de luxe vakantieverhuur tot een van de aantrekkelijkste opties voor eigenaren die hun investering op korte termijn willen rentabiliseren.

De rendabiliteit van luxe vakantieverhuur hangt af van dezelfde factoren die de prijs bepalen, maar over het algemeen kunnen eigenaren een jaarlijks rendement van tussen de 4 en 8% van de initiële investering behalen.

Dit betekent dat een villa waarin de eigenaar ongeveer vijf miljoen euro heeft geïnvesteerd, jaarlijks tussen de 200.000 en 400.000 euro kan genereren, hoewel dit bedrag kan vermenigvuldigen afhankelijk van de exclusiviteit van het eigendom en de tijd dat het bezet is.

Heb ik een vastgoedmakelaar nodig om mijn woning om te zetten in een luxe vakantieverhuur?

De cijfers kunnen zeer aantrekkelijk zijn, maar voor succesvol beheer is het essentieel om een referentiebureau met ervaring en marktkennis te hebben. Pure Living Properties, met meer dan 15 jaar ervaring, is een leider in luxe vakantieverhuur in premium gebieden van de gouden driehoek.

Wanneer een klant besluit een van zijn eigendommen om te zetten in toeristische accommodatie, zijn er veel aspecten waarmee rekening moet worden gehouden. Om hen op weg te helpen, heeft Pure Living Properties in samenwerking met Pérez de Vargas advocaten deze uitgebreide gids samengesteld met alles wat u moet weten om een investering op korte termijn te rentabiliseren.

Welke vereisten moet een eigendom voldoen om toeristische accommodatie te worden?

De eerste stap om een eigendom om te zetten in een luxe vakantieverhuur is het registreren bij het Toerismeregister van Andalusië en het voldoen aan de vereisten die in de toeristische regelgeving zijn vastgesteld (Decreet 28/2016, van 2 februari).

Toeristische Gebruikswoningen (VUT) zijn:

– Woningen die onmiddellijk gebruiksklaar zijn uitgerust en die tegen betaling regelmatig en met toeristische doeleinden accommodatiediensten aanbieden.

Dientengevolge, zullen de volgende geen Toeristische Gebruikswoningen (VUT) zijn:

– Die zonder economische tegenprestatie worden overgedragen.

– Die aan dezelfde huurder voor meer dan twee maanden worden verhuurd.

– Die in het landelijk gebied zijn gelegen.

– Vestigingen van toeristische appartementen van de gezamenlijke groep.

Welke woningen kunnen niet bestemd worden voor luxe vakantieverhuur?

Woningen die enkele van deze kenmerken vertonen, kunnen niet bestemd worden voor Toeristische Gebruikswoningen:

– Woningen gelegen in gebouwen waarvan de oprichtingstitels of statuten van de gemeenschap van eigenaren uitdrukkelijk het bedrijven van toeristische accommodatieactiviteiten verbieden.

– Accommodatie-eenheden gelegen in toer istische accommodatievestigingen die het geheel of een onafhankelijk deel van het gebouw moeten bezetten.

– Woningen erkend in een situatie van “gelijkgesteld buiten ordonnantie”, behalve met voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de bevoegde gemeentelijke instantie voor de verandering van activiteit, in overeenstemming met stedenbouwkundige en milieuwetgeving.

Daarnaast moet worden opgemerkt dat het Ministerie van Toerisme van de Junta de Andalucía het interpretatieve criterium van Decreet 28/2016 handhaaft, waarbij, als er drie of meer toeristische gebruikswoningen beschikbaar zijn, deze geregistreerd moeten worden als een vestiging van Toeristische Appartementen van de gezamenlijke groep als een van de volgende omstandigheden zich voordoet, ongeacht of de exploitant de eigenaar van de woning is of dat deze wordt geëxploiteerd door een beherend bedrijf:

– Dat de drie of meer woningen zich in hetzelfde gebouw of aangrenzende gebouwen bevinden of

– Dat ze zich bevinden binnen dezelfde ontwikkeling of woonkern, uitgerust met gemeenschappelijke voorzieningen of diensten (niet-aangrenzende gebouwen). In het geval dat de drie of meer woningen het gehele gebouw bezetten, zou het moeten worden opgericht als een vestiging van Toeristische Appartementen van de gebouw/complex groep.

Rentals team van Pure Living Properties.

Welke belasting moeten eigenaren onder ogen zien?

De sleutel tot het beantwoorden van deze vraag ligt in het al dan niet verlenen van aanvullende diensten die kenmerkend zijn voor de hotelsector, waaronder:

– Receptie en voortdurende en permanente klantenservice in een daartoe bestemde ruimte,

– Regelmatige reiniging van het onroerend goed en de accommodatie,

– Periodieke vervanging van beddengoed en handdoeken,

– Beschikbaarstelling van andere diensten aan de klant (wasserij, bagagebewaring, kranten, reserveringen, etc.)

– Verlening van voedings- en restauratiediensten.

Daarentegen worden de volgende niet beschouwd als aanvullende diensten die kenmerkend zijn voor de hotelsector:

– Reiniging van het appartement bij binnenkomst en vertrek van de door elke huurder gecontracteerde periode,

– Vervanging van linnengoed in het appartement bij binnenkomst en vertrek van de door elke huurder gecontracteerde periode,

– Reiniging van de gemeenschappelijke ruimten van het gebouw (portaal, trappen en liften) evenals van de urbanisatie waarin het zich bevindt (groene zones, toegangsdeuren, trottoirs en straten) of

– Technische assistentie- en onderhoudsdiensten voor eventuele reparaties van loodgieterij, elektriciteit, glaswerk, jaloezieën, slotenmakerij en huishoudelijke apparaten.

Als deze aanvullende diensten die kenmerkend zijn voor de hotelsector worden aangeboden, zijn dit de belastingen waarmee de eigenaren te maken krijgen:

– IAE: Groep 685: Extra-Hotel Toeristische Accommodaties.

– IRPF: Inkomsten uit economische activiteit.

– IVA: Onderworpen en niet vrijgesteld: 10%.

– IRNR: Inkomsten uit economische activiteit verkregen via EP.

– D. INFORMATIEF: Model 179: Te presenteren door tussenpersonen (in het bijzonder door collaboratieve platforms).

Als GEEN aanvullende diensten die kenmerkend zijn voor de hotelsector worden aangeboden, zijn dit de belastingen waarmee de eigenaren te maken krijgen:

– IAE: Rubriek 861.1: Verhuur van woningen.

– IRPF: Inkomsten uit onroerend goed (zonder vermindering).

– IVA: Vrijgesteld.

– IRNR: Inkomsten uit onroerend goed.

– D. INFORMATIEF:

Model 179: Te presenteren door tussenpersonen (in het bijzonder door collaboratieve platforms).

Desalniettemin, wanneer voor de uitoefening van de activiteit ten minste één persoon in dienst is met een arbeidscontract en een volledige werkweek, worden de inkomsten die worden verkregen door de toeristische verhuur beschouwd als inkomsten uit economische activiteiten.

Tenslotte, als de eigenaar het gebruik van zijn woning overdraagt aan een beherend bedrijf dat in eigen naam zal opereren, moet hij de overeenkomstige factuur uitreiken voor de overeengekomen bedragen, waarbij 21% IVA wordt doorberekend.

Is het aan te raden om een deskundige vastgoedmakelaar in te schakelen om de vakantieverhuur van ons eigendom te beheren?

De recente wijzigingen in de regelgeving van Toeristische Gebruikswoningen hebben getracht het werk van vastgoedmakelaars zoals Pure Living Properties als beherende bedrijven te waarderen.

Beherende bedrijven worden gedefinieerd als die fysieke of juridische personen die de beheerders zijn van de administratie en het beheer van één of meer toeristische gebruikswoningen, ongeacht de machtigingstitel daarvoor, en moeten verschijnen als de houders van de exploitatie in de verantwoordelijke verklaring.

Het beheer van de accommodatie wordt verondersteld wanneer de belangrijkste diensten inherent aan het verblijf worden ontwikkeld, in het bijzonder:

– Sleuteloverdracht.

– Ontvangst van gasten.

– Aandacht tijdens het verblijf.

– Behoud en onderhoud van de faciliteiten en uitrusting van de accommodatie-eenheid.

– Schoonmaak bij binnenkomst en vertrek.

– Facturering.

Het beherende bedrijf moet de overeenkomstige verantwoordelijke verklaring indienen waarin wordt verklaard dat aan de vastgestelde vereisten is voldaan, en het zal verantwoordelijk zijn voor de juiste levering van de dienst voor de Administratie en de gebruikers.

Bovendien moeten zij beschikken over een juridische titel die het uitoefenen van de activiteit mogelijk maakt als we de woning op naam van een SL hebben gekocht.

Kunnen we het als eigenaren gebruiken en verhuren als luxe vakantieverhuur?

Het is complex om deze vraag generiek te beantwoorden vanwege de fiscale en belastingimplicaties die voortvloeien uit het gebruik en genot door een fysieke beheerder of partner van een woning die eigendom is van een bedrijf, zonder een habilitatietitel. Als de vraag verwijst naar of we de woning als eigenaren kunnen gebruiken en tegelijkertijd kunnen verhuren als toeristische accommodatie, is de mogelijkheid om een Toeristische Gebruikswoning per kamer te exploiteren alleen mogelijk door een fysiek persoon, aangezien zijn verblijf in de woning vereist is waar hij moet zijn geregistreerd.

Is het nodig dat de eigendom een speciale verzekering heeft als deze wordt verhuurd luxe vakantieverhuur?

Decreet 28/2016, van 2 februari, verplicht niet om een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering te hebben voor Toeristische Gebruikswoningen, hoewel het wel aan te raden is. Het moet in overweging worden genomen dat de fysieke of juridische persoon die als houder van de exploitatie van de woning in de verantwoordelijke verklaring wordt vermeld, verantwoordelijk zal zijn voor de juiste levering van de dienst voor de Administratie en de gebruikers.

Kunnen de gemeenschappen ons een hoger bedrag laten betalen voor het verhuren van ons eigendom?

De gunstige stem van drie vijfden van het totale aantal eigenaren die op hun beurt drie vijfden van de deelnamequota’s vertegenwoordigen, zal vereist zijn om speciale uitgavenquota’s of een toename in de deelname aan de gemeenschappelijke uitgaven van de woning waar de toeristische accommodatiedienst wordt verleend, in te stellen, op voorwaarde dat deze wijzigingen geen toename van meer dan 20% met zich meebrengen. Deze overeenkomsten zullen geen retroactieve effecten hebben.

Hoe beïnvloedt de nieuwe Andalusische regelgeving van toeristische woningen de accommodaties die al in gebruik zijn?

Volgens de nieuwe Andalusische regelgeving hebben toeristische woningen die al in gebruik zijn verschillende termijnen om aan alle vereisten te voldoen die hun kwaliteit waarborgen:

– Zes maanden, tot 22 augustus 2024, om aan het volgende te voldoen:

*Communicatie van de functioneringsperioden waarin de accommodatiedienst zal worden verleend. Indien deze niet worden gecommuniceerd, wordt aangenomen dat de dienst het hele jaar door wordt verleend. of de capaciteit van de woning verifiëren afhankelijk van het minimale gebouwde oppervlak van het hoofdgebruik van zijn woning, waarbij rekening wordt gehouden dat 14 vierkante meter gebouwd per plaats vereist zijn.

* Het aantal badkamers meedelen, aangezien als meer dan 5 plaatsen worden aangeboden, 2 volledige badkamers vereist zijn, en 3 badkamers als de aangeboden capaciteit meer dan 8 plaatsen is.

* Beherende bedrijven moeten de wijziging van het eigendom van derden die zij exploiteren meedelen, zij zijn vanaf nu de houders van de exploitatie van de woningen, en voor dergelijke doeleinden moeten zij geregistreerd zijn in het Toerismeregister van Andalusië.

– Een jaar, tot 22 februari 2025, om aan de volgende vereisten te voldoen:

* Beschikken over koeling en verwarming, gecentraliseerd of niet gecentraliseerd, door vaste of draagbare elementen in de slaapkamers en woonkamers, afhankelijk van de verklaarde functioneringsperiode:

▪ Als het tijdens de maanden mei, juni, juli en augustus functioneert, is koeling verplicht.

▪ Als het tijdens de maanden december, januari, februari en maart functioneert, is verwarming verplicht. o In de keukens moet de volgende uitrusting aanwezig zijn:

▪ Minimaal twee branders, een magnetron en een koelkast.

▪ Geschikte gebruiksvoorwerpen voor de capaciteit van de accommodatie (minstens vaatwerk, bestek, glaswerk, pannen, potten, serveergerei, kurkentrekker, opener, schaar, blikopener en zeef).

▪ Kleine apparaten (minstens een blender, toaster of grill, citruspers en koffiezetapparaat).

▪ Opbergmeubilair.

▪ Reinigingsgereedschap en een schoonmaakset met een minimuminhoud van een schuursponsje, vaatdoek, handdoek, schoonmaakgel en vuilniszakken.

▪ Waslijn, strijkijzer en strijkplank.

▪ Selectieve afvalsortering.

▪ Rookmelder. ▪ Een brandblusser. o In de slaapkamers worden de volgende nieuwe vereisten gesteld:

▪ De bedden moeten minimaal 80 x 190 cm meten als het een eenpersoonsbed is en 135 x 190 cm als het een tweepersoonsbed is.

▪ Voorzien van een kast of ruimte voor kleding voor elke vier plaatsen, met een passend aantal hangers.

▪ Lichtpunt nabij het bed.

▪ De matrassen moeten een minimale dikte van 18 cm hebben, moeten in goede staat verkeren en een homogene weerstand over het gehele oppervlak bieden.

▪ Beddengoed, linnengoed, dekens of dekbedden en kussens goed onderhouden afhankelijk van de bezetting van de woning en een vervangende set beddengoed.